유통과 리츠(Reits),”징한 사이”

in 부동산 이야기

새로운 칼럼 #부동산 #이야기 입니다~
워매~ #롯데 가 매장 200개를 정리한다고 하죠? 먼일일까나..?
그 전에 롯데는 #롯데리츠 상장에 성공했어요.
이제 유통들은 #부동산레버리지 / #부동산최적화 할 때가 왔습니다.
대체 #리츠란 #무엇인가요?

edited by 하지영


안녕하세요? 지난 번 위워크 관련 글을 쓰고 잊혀졌다가, 이번에 제대로 된 저자로 등극하게 된 양헌모라고 합니다.

오늘은 ‘리츠’에 대해 이야기해볼까요?

인트로

Reits(Real Estate Invest Trust security) 공모가 요즘 hot합니다.

그도 그럴 게 최근 공모한 롯데 리츠농협의 리츠는 그동안의 리츠와 외적으로 차별되는 매력적인 조건을 가지고 있습니다.

이렇게 리츠가 시장의 주목을 받은 건 구조조정 리츠(CR 리츠)가 1998년 도입된 뒤 사실상 처음 1 5개의 개발 리츠가 상장한 적은 있지만 규모가 작았기에 개발 리츠의 상장과 CR 리츠의 상장은 저자 직권으로 제외. 이라고 해도 과언이 아닙니다.

뜻밖이지 않나요? 리츠가 스무 살이 넘게 나이를 처먹은 놈이란 게…..

보통 어떤 제도든 걸음마를 시작해서 유아가 되고 소년이 되는 과정을 보여주기 마련이고 그 과정에서 심심찮게 사고친 소식이 들리기 마련인데 도데체 이 넘은 어디서 뭐하다가 떡하니 청년이 돼서 나타난 걸까요?

그리고 이 잘생겨 보이는 청년은 장차 누구와 결혼할 것인지, 과연 돈도 잘 버는 중년이 되어 우릴 부자로 만들어 줄 수 있을지, 이제부터 알아보겠습니다.

출생의 비밀

이 친구의 조상은 외국인입니다. 왜냐하면 이름이 영어니까요. ^^

그런데 사실 따지고 보면 태어난 곳은 프랑스이고 아버지는 참 구리게도 프로 도박사인 스코틀랜드인 존 로(John Law)2 도박, 여자 문제로 결투 그리고 살인, 투옥, 탈옥, 망명 등 바쁜 인생을 사신 로맨티스트이기도 합니다. 란 넘입니다.

1710년 당시 프랑스 왕실은 루이 14세가 쒼나게 벌인 파티 비용3 태양왕께선 무려 재위 72년 내내 전쟁을 하셨고 그 바쁜 와중에도 틈틈이 사치를 게을리 하지 않으셨거든요. 그 덕택에 우리가 프랑스에 가면 베르사유를 볼 수 있는 겁니다. 으로 인해 전체 세수의 51%를 이자로 지급하는 막장이었습니다.

누가 봐도 프랑스 왕실이 곧 파산하리란 건 뻔했고 아무도 프랑스 왕실에 더 이상 돈을 빌려주지 않았는데, 이때 존로는 세계 최초의 리츠 회사인 미시시피 회사를 만들고 신묘한 사기로 방법으로 프랑스 왕실을 구원합니다. 이후에도 리츠는 국가 존망의 위기에 가끔 등장합니다. 프랑스 혁명 정부를 파탄에서 구원한 아시냐(Assignat), 1차 대전 후 독일의 슈퍼 인플레를 때려잡은 렌텐마르크가 바로 그 후계자들이지요.

내막을 들여다 보면, 리츠란 경제가 정상적일 땐 조용하다가 국가가 망할 것처럼 힘들 때 등장한다는 겁니다. 차차 설명을 듣다 보면 이해가 되실 것이고… 한국에서 리츠가 20년간 놀기만 한 게 아니라 가끔 사고4 MD 리츠 등 몇 개 리츠사가 먹튀한 사건 를 치면서도 활성화되지 못한 건 어떻게 보면 당연합니다.

아래는 아마존에 돌아다니는 아시냐와 렌텐마르크의 이미지입니다. 국가 경제가 흉악한 시기에 등장하다 보니 인쇄 상태가 무성의하기 그지없습니다. 모양새를 따질 시기가 아니었던 거지요.

http://cfile214.uf.daum.net/image/13440F1049606FC8E32775
Assignat 1789 – 귀족 및 교회에서 몰수한 토지가 담보 – 부동산이 담보란 뜻
렌텐마르크(rentenmark) – 국유지 국가 소유 산업 시설을 담보 – 역시 부동산 담보란 소리죠

결과부터 말하자면 존로는 리츠를 이용해 프랑스 왕실의 빚을 프랑스 국민들에게 교묘하게 넘기는 데 성공합니다. 그것도 프랑스인들 스스로도 모르게 말입니다.….. 루이 16세가 이 짓 하려다 혁명에 날아간 걸 생각하면 존로가 얼마나 대단한 넘인지 알 수 있습니다.

이 친구의 수법을 편집자의 비위를 거슬리지 않는 범위에서 조금만 알아보면……….

  • 프랑스 왕실은 화끈하게 미시시피 회사에 루지애나란 땅에서 나오는 모든 이익을 독점하게 해줌. (18세기 프랑스령 루지애나는 지금 미국의 루지애나 주를 말하는 게 아니라 현재 미국 14개 주에 해당하는 엄청난 땅덩이를 말해요)
  • 프랑스인들 눈에 미시시피 회사는 이미 초대박을 친 네덜란드 동인도 회사와 비슷한 걸로 보임. 어머머~ 이건 사야 해!
  • 그런데 특이하게 미시시피 회사 주식은 오직 프랑스 국채로만 살 수 있었음 (오~ 위대한 존로의 잔머리여…….)
  • 국민들은 장롱에 처박아 두고 있던 어차피 왕실이 파산하면 휴지 조각인 국채를 미시시피 회사 주식과 미친 듯이 교환…그래서 프랑스 국민들이 가진 국채는 미시시피 회사 소유가 됨.
  • 미시시피 회사는 이렇게 사들인 국채 이자를 12%에서 3%로 낮춤. (왜냐면 미시시피 회사는 어차피 프랑스 왕실 꺼임. 자기한테 이자를 많이 받아서 뭐 하겠어요? )

그리고 당연하게도 미개발지인 루지애나 땅에선 당분간 아무런 수입이 없었고..5 영국의 동인도 회사만 해도 영국 정부로부터 독점권을 인정받은 뒤 인도를 지배하고 수익을 안정화하는 데 50년이 걸립니다. 당시 인도의 부유함은 아메리카와 비교할 수 없다는 점에서 루지애나에서 당장 소득이 없다는 건 예견된 일이었습니다. 당연히 주가는 대폭락.. 많은 프랑스인들이 우울한 표정으로 세느 강물 온도가 어떤지 알아보러 나가게 됩니다. 한 가지 프랑스인에게 위로가 되는 건 존로가 저 뒤에 그닥 잘 먹고 잘 살지 않았다는 정도랄까요..?

현대 리츠의 탄생

현대적인 리츠는 1960년대 미국 태생입니다. 그래서 리츠는 프랑스어가 아니고 영어인 겁니다.

알고 보면 리츠의 개념은 아주 간단합니다.
부동산은 주식이나 금 같은 재화와 달리 단위 거래 금액이 아주 크지요? 혼자 사기 어려우니 대신 여럿이 돈을 모아 부동산을 매입한 후 임대료를 받다가 부동산 값이 오르면 또 한번 한몫 챙긴다는 거지요.

아주 쉽고 안전하게 돈 벌 수 있는 방법입니다. 그러나 실전에 들어가 몇 대 처맞으면 처음 계획은 은하계로 가게 됩니다.

예를 들어 둘이서 반씩 투자해 아파트를 하나 삽니다. 그런데 한 명이 갑자기 사정이 생겨 아파트를 팔아야 하는 경우 다른 한 명은 좀 있으면 전철 개통하는데 뭔 소리냐고 합니다.

그렇다고 아파트를 공유 지분 50%만 내놓으면 좀 비싼 똥값이 됩니다. 이쪽 용어로 말하자면 ‘물린’ 것이고, 그 사정이 암 치료비라면 이 물림은 죽음을 의미합니다.

이외에도 공유자가 갑자기 사망해 상속자가 열 명쯤 되어버린다거나, 공유자가 사고를 쳐 압류가 들어오는 상황이라면 어찌 될까요?

현대의 리츠는 이런 문제를 풀기 위해 부동산 소유권을 ‘신탁’으로 해결합니다. 모든 투자자는 부동산의 소유권이 아니라 부동산 수익만을 배당 받을 권리인 주식을 가져 주식을 자유롭게 양도하는 거지요. 압류, 상속도 마찬가지고 내 주식 파는 데 다른 주주 눈치 볼 필요도 없습니다.

그러나 이런 장점에도 불구하고 리츠는 미국에서 초기에 그다지 주목 받지 못합니다. 1960~1980년대의 미국은 세계 최강의 산업 국가로 너무나 잘나가고 있었는데요. 앞서 리츠는 국가 존망의 위기가 와야 뜬다고 말씀 드렸지요? 1980년 드디어 미국이 존망의 위기에 처하고 리츠가 돌아옵니다.

아래 <표> 미국 리츠 자산 총액에서 1993년을 주목해 보시기 바랍니다

1960~1993년까지 리츠는 있으나 마나였습니다. 일반인들에겐 아직 낯설었고 호경기로 돈벌이가 넘쳐나던 전문가들 역시 리츠를 쳐다보지도 않았습니다. 그러나 1980년대 들어 미국은 일본과 독일에 제조업을 넘겨주게 됩니다.

제조업 파산 – 수요를 잃은 부동산 폭락 – 부동산을 보유한 기업 부실 – 기업에 대출한 은행 부실 – 은행의 대출금 축소 – 우량 기업의 투자 축소 – 제조업 또 파산 – forever——–악순환에 빠져듭니다.

그니까 국가 존망의 위기가 온 것이고, 마침내 1991년 UP REITs6 UP-REITs Umbrella Partnership – Reits 가 이 악순환을 타개할 구원자로 등장했고 실제 구원에 성공합니다.

업 리츠의 핵심은 “양도세 이연”, 그러니까 양도세를 나중에 내라는 간단한 것입니다.

“아니, 저자 양반 뭔 소리요? 화끈하게 양도세 면제도 아니고 겨우 나중에 내는 게 세상을 바꿨다니, 뻥이 심하오.” 이런 말씀을 하실 수도 있습니다.

사실 저자 역시 직관적으로 양도세 이연 제도가 <표 미국 리츠 자산 총액>에서 본 바와 같이 리츠를 폭발적으로 성장시킨 원인이란 걸 이해하는 데 애를 먹었습니다. 그러나 돈이 많아 고민인 사람이 아니면 경제에는 책상 위에서 이해하기 어려운 내용이 있더군요.

<표 >미국 리츠 자산 총액 (단위:백만 달러)

그래서 정말 귀찮지만 돈 많은 사람의 입장에서 또 그림을 하나 그려봤습니다.

아래 <그림1>을 보시면 부동산을 100억에 매입한 기업이 10년 뒤 200억에 매도해서 대박을 낸 걸로 보입니다. 그런데 실상은 어떨까요?

아래 <그림1> 투자 흐름도에서 번호 1번부터 숫자만 보면서 생각 없이 따라가 보세요. 그러다 5~7에 이르러 은행에 대출 받은 180억을 갚고 나면 양도세 30억 중 10억이 모자라는 걸 간파할 수 있을 겁니다. 넵~ 바로 1980년대 미국 기업들이 처한 상황입니다.

<그림1> 투자 흐름도

좀 더 구체적으로 표현하면…호경기에는 빚을 내 공장을 지으면 공장 돌려 돈 벌고 땅값 올라 한몫 잡는, 도랑 치고 가재 잡는 빚잔치로 쉽게 돈을 벌었는데… 불경기가 되자 상황이 역전된 겁니다.

물론 기업들은 부동산을 팔아 돈을 갚고자 했지요. 그러나 기업이 공장을 팔면 걍 양도 차익을 얻는 것처럼 보이지만 <그림1> 번호 7처럼 은행 대출을 갚고 나면 양도세 10억이 부족해 땅을 파는 순간부터 파산 확정, 그럼 안 팔고 버티면 될까요? 그럼요… 180억의 이자만 잘 낼 수 있다면 얼마든지…

“양도세 이연 제도”는 이런 식으로 땅에 물려버린 기업의 파산을 막기 위해 등장한 겁니다.  <그림2> 업 리츠를 이용한 부동산 처분과 양도소득세로 리츠가 어떻게 기업의 부채를 상환하는지 설명할 수 있습니다.

기업은 리츠에 210억에 부동산을 팔고 현금 180억과 주식 30억을 받아 현금 180억은 은행에 상환하고 양도세 30억은 언젠가 주식을 팔 때 내면 됩니다. 중요한 건 주식을 파는 건 기업의 맘대로라 결국 양도세 내는 시기를 마음대로 정할 수 있게 해준 겁니다.

그러니까 예를 들어 5년 뒤 부동산 값이 올라 리츠 주식이 폭등하면, 기업은 주식을 40억에 매각한 후 양도세 30억만 내고 남은 10억은 꿀꺽할 수 있다는 뜻입니다.

어떤가요. 뜻밖에 세금을 천천히 내는 게 돈 많은 사람들에게 큰 의미가 있다는 사실이……

<그림2> 업 리츠를 이용한 부동산 처분과 양도소득세

온라인 유통의 쓰나미와
오프라인 유통 산업 그리고 리츠

36년 전 미국을 코너로 몰아넣은 제조업 몰락은 오늘날 한국에서 온라인의 쓰나미에 오프라인 유통이 쓸려나가는 것으로 재현되고 있고, 이 둘은 똑같이 물귀신에 부동산에 물려 있다는 공통점이 있으니, 이 둘의 해결책도 당연히 같습니다. 앞서 말한 “양도세 이연”이 적용된 UP-REITs 을 활용하는 겁니다.

그리고  오프라인 유통 기업은 UP-REITs로 물귀신을 떼 내고 부동산을 가급적 신속하게 처분하고 그 자금으로 빚잔치를 청산해야 합니다.

최근 한국 기업들은 과거 미국 기업들과 유사한 빚잔치로 돈을 벌었습니다. 일단 땅 하나 사서 공장 지어 돈 벌고 또 이 땅을 담보로 빌린 돈으로 또 땅을 사 – 이번엔 백화점 짓고 – 또 대출 – 이번엔 할인점 짓고 – 또 대출……-또~…또~  그렇게 쒼~나게 달리던 유통 기업들에게 뚜둥~ 오프라인의 쓰나미가 몰려온 겁니다.

그런데 빚을 지고 사둔 부동산은 그저 온라인 유통 기업에 달라붙은 그저 그런 물귀신일까요? 재미있게도 그렇지만은 않은 게, 오프라인 유통이 폭망하는 중에도 부동산 값은 착실히 올라 부동산은 오프라인 기업에 전혀 다른 기회를 주고 있는 걸 알 수 있습니다. 아래 그림에서 부동산 가격과 자본 환원율이 보여주는 X CROSS를 보세요.

X CROSS가 발생했다는 의미는 리테일이 깔고 앉은 부동산 값은 마구 오르는데 리테일은 장사가 안돼서 임대료는 그대로라는 의미입니다.7 *자본 환원율 = 순임대수익 / 부동산 가격 ← 분모만 커졌다는 소리지요 어떤가요. 사실 알고 보니 물귀신은 사실 오프라인 유통이었던 거라는 사실이.

<그림3>미국 리테일 부동산 가격 및 자본 환원율 추이

<그림4>일본 리테일 부동산 가격 및 자본 환원율 추이


아래에서 <그림5>한국 리테일 부동산 가격 및 자본 환원율 추이를 보면 아직 한국은 미국, 일본과 달리 리테일 자본 환원율 하락이 초기입니다. 8면세점 특수로 인해 비교적 오프라인이 반짝해서이지 온라인이 놀아서 벌어진 현상이 아닙니다. 그러나 한국 역시 X CROSS의 징조는 분명해 쓰나미가 오프라인의 목까지 밀려온 걸 알 수 있습니다.

<그림5>한국 리테일 부동산 가격 및 자본 환원율 추이

그리고 이제 오프라인 유통 회사들은 부동산을 비싸게 판 돈을 실탄으로 사업을 재편성할 기회가 있다는 걸 깨닫게 됩니다. 부동산이 물귀신이긴 한데, 잘 보면 굉장히 미인이더라는 겁니다. 누가 사 갈 것 같은……..

아래 사진은 최근 구글이 맨해튼에 사들인 1.8조짜리 초대형 빌딩인데 희한하게도 임대료가 무지하게 비싼 1층에 강의실을 깔아놨습니다. 오프라인 유통이 다른 산업에 부동산을 내주고 있다는 확실한 물증입니다.

오른쪽은 강의실 사진.. 지나가다 보라고 당당히 쇼윈도를 설치해 놨어요.

리츠를 이용한 기업 구조의 개선

현 시점에서 한국 정부가 “양도세 이연 제도”를 2016년~2022년까지 한시적으로 허용한 이유는 유통 기업들에게 재주껏 쓰나미를 탈출해 보라는 겁니다. 그리고 부실 위험에 빠진 공룡 유통 기업들은 최종 병기 리츠에 너도나도 매달린 상황입니다. 바야흐로 2022년은 부동산을 어떻게 찜쪄 먹는지가 오프라인 유통의 생사를 결정하는 기점이 될 겁니다.

그럼 좀 더 구체적으로 리츠를 이용해 어떻게 돈을 갚는지 기업 구조를 개편하는지 살펴볼까요. <그림6>을 번호대로 따라가보면 차례차례 부동산을 리츠에 매각 & 대물 출자를 반복해 어느새 롯데 쇼핑이 부동산 20개를 감쪽같이 처분하고 그 돈으로 부채를 몽땅 상환해 버린 걸 알게 됩니다. (어쩐지 미시시피의 데쟈뷰가 보이는건 저뿐인가요? )

그러면 부채비율이 낮아지고 – 신용등급이 좋아지고 – 이자가 낮아지고 – 투자 여력이 생기고 -얼씨구….. 물귀신이 알고 보니 아름다운 여인이더라는 뭐 그런….

<그림6> 롯데 리츠를 이용한 롯데 쇼핑의 부동산 매각 진행 (예상)

오래된 경쟁자의 갈림길…..

한때 전 국민의 관심을 모았던 아사다 마오와 김연아의 라이벌 구도.
아사다 마오는 여러모로 안쓰러운 부분이 있었지요.

그 왜 성공 확률 10%도 안 되는 몸부림에 트리플 악셀에 몰빵해 김연아를 띄워주는 딱한 조연질을 했자나요. 어째서 마오짱의 트리플 악셀은 몸부림이 되고 연아짱의 트리플&트리플은 전설이 됐을까요?

왜 홈플러스 리츠9 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사 는 실패하고 롯데 리츠는 성공했을까요?10 NH농협 리츠는 자산이 오피스로 구성돼 자산이 유통 시설로 구성된 홈플러스 및 롯데와는 차이가 있어 비교에서 배제합니다.

먼저 두 리츠의 차이를 <표>롯데 홈플러스 비교표로 정리해 봤습니다. 이를 토대로 홈플러스의 실패 이유를 알아보겠습니다. 왜냐면 바로 홈플러스의 몸부림이 롯데의 성공 이유거든요.

광고비에 죽고 사는 예의 바른 언론에 따르면 홈플러스는 마오짱과 같은 실수를 했다고 합니다. 트리플 악셀을 뛰기에 너~무 무거웠다는 건데, 1조 6천억의 투자금이 너무 컸고 그래서 공모에 실패했다는 거지요. 그러나 광고비 못 받는 필자는 일단 홈플러스가 실패한 이유를 좀 다르게 생각합니다. 마오짱이 무거웠다 해도 이게 전부 근육이었다면 그런 민망한 몸부림은 트리플 악셀은 나오지 않았을 거라는 겁니다.

키는 두 사람이 무승부, 몸무게 마오짱이 50KG, 연아짱은 47KG – 연아짱 승, 다리 길이, 팔뚝 두께 연아짱 승. 지방질은 마오짱의 승리.

홈플러스는 사실 공모 규모가 큰 게 문제가 아니라 충분한 신용과 가능성을 보여주지 못해 실패한 겁니다. 그 몸빨이 근육이 아니더라는….

먼저 홈플러스가 던진 84%(외국인 투자 비율 : 외국인 자본 배정 비율)의 노골적인 추파가 외국인 눈에 아름다웠을까요? 미국의 유통 리츠 수익이 2015년에 망조가 들었던 걸 기억하는 외국인들이 그럴 리 없죠. “왜 자사주는 16%고 다 나를 주려 하니..운영은 누가 하고..?”

<그림7>미국 유통 리츠 주가 수익률

게다가 51개의 부동산 중 상당수는 개천에 사는 넘들입니다.

롯데 리츠의 경우 부동산 블루칩인 수도권 부동산이 매입가 기준 54%임은 물론 나머지 46%가 지방이긴 해도 대도시 상업지에 단독으로 있어, 용은 몰라도 이무기는 나올 땅이에요.

그러나 홈플러스의 부동산 62%는 장래성 없는 개천에 살고 있는 지방 부동산이고, 알토란이라고 우기는 같은 수도권 부동산 18개 중 8개가 팔아먹기 힘든 공유 지분 부동산입니다.

교과서에서 리츠 수익의 핵심은 ‘임대료’와 ‘부동산 매각 차익’이라 말하지만, 실상은 ‘임대료’보다는 ‘매각 차익’이 핵심적인 앙꼬라 부동산 가격이 오르지 않는다면 리츠는 쳐다봐선 안됩니다. 그런데 홈플러스는 개천에 사는 부동산도 용 된다고 우기고 있으니 이건 외국인이 보기에 연아짱 앞에서의 몸부림에 불과했던 거지요.

사실 개천도 임차인만 똘똘하면 해볼 만 합니다. NH농협 리츠의 경우는 프라임 상업 지역에 있는 프라임 오피스라 솔까말 누가 관리를 해도 나중에 보면 용이 되게 마련입니다. 그만큼 오피스는 리테일과 달리 임차인의 범용성이 커 임차인 변경을 걱정할 필요가 없기 때문이지요.

그러나 유통 시설의 경우 임차인의 능력이 그 부동산 가치의 전부라 해도 과언이 아닙니다. 그런데 유통 기업인 홈플러스의 소유자는 ‘사모펀드’ MBK란 회사입니다. 홈플러스 리츠와 MBK의 지배 구조를 들여다보면 좀 복잡합니다.

<그림8>MBK 지배 구조도

(출처 KB 증권)

물론 이런 지배구조는 M&A를 목적으로 다수 회사를 지배하는 사모펀드에서 흔한 구조라 심각하게 받아들일 필요는 없습니다만, 투자자 입장에서 사모펀드가 유통 기업의 주인이자 유일한 임차인인 건 심각한 결격사유에 해당합니다.

홈플러스 리츠는 임차를 하고 임대료를 지불해야 하는 홈플러스가 망하면 배당 폭망, 새로운 임차인이 없음은 물론 마트 용도로 지어진 건물은 다른 용도로 전환할 수 없기 때문이지요.

게다가 사모펀드는 기업 매각을 통해 수익을 내는 회사라, 장기적인 유통 사업에 관심이 없을 경우, 먹튀 자기 지분도 손 털고 나갈 확률이 있습니다.

반면 롯데 리츠의 주인인 롯데 쇼핑은 창고, 물류 시스템, 소매, 할인 마트, 백화점, 면세점이 다각화돼 있어 엄마, 아빠, 오빠, 동생 찬스까지 사용할 수 있는 건 물론, 이 구역에서 판을 너무 키워놔 먹튀 하고 싶어도 튈 곳이 마땅치 않습니다.

마오짱의 몸부림…. 아니 홈플러스 리츠가 실패한 건 일부 부동산의 가치, 유통 산업의 유지 가능성, 경영 능력, 1조 6천억의 큰 덩치 같은 4가지 부분에서 투자자의 확신을 받지 못 했다는 걸로 요약할 수 있습니다. 한 마디로 싹수 부실해보이는 임차인, 그리고 맛도 없는 부동산이 양도 많았던 겁니다. 이와 반대로 롯데 리츠의 경우 앞서 언급한 4가지에 있어서 밸런스를 잘 갖추고 있어 성공할 수밖에 없었다 하겠지요.

그러나 리츠의 상장이란 이제 막 1차 관문을 통과한 것입니다.

좀 더 근본적인 면에서 롯데 리츠를 포함해 리츠를 상장하는 기업들의 목적을 살펴봐야 합니다.  <그림6>에서 설명했듯이 롯데 쇼핑이 리츠를 활용하는 주요 목적은 장기적으로 자신이 보유한 81개의 부동산을 점진적으로 투자자들에게 넘기고 그 돈으로 기업 개선을 진행할 의도를 가지고 있다는 걸 말씀드린 적 있습니다.

이것은 미시시피 회사를 이용해 프랑스 왕실이 자신의 부채를 국민들에게 교묘하게 전가한 방식과 쬐금 견주어 봐야 하는 부분입니다.

그러나 미시시피 거품의 근본적 이유를 따져보면, 단기적으로 아무런 수익이 없고 장기적으로 누군가에게 팔 수도 없는 루지애나라는 부실한 부동산을 먹튀 할 작정으로 국민에게 떠넘긴 프랑스 왕실의 부도덕한 윤리 때문입니다. 11 프랑스는 미시시피 거품으로부터 60여년 뒤인 1803년에 이르러서야 1500만 달러에 미국에 매각합니다. 물론 그때까지도 루지애나는 이렇다 할 수익이 없는 불모지였습니다.

이런 점에서 미국을 거쳐 많은 발전을 이룬 현대의 리츠 제도는 경영 윤리에 모든 걸 의존하지 않고 장기 임차대물 출자 등 구조적인 방법들을 동원하고 있고, 이는 롯데 쇼핑의 발목을 잡고 있습니다. 롯데 리츠의 경우 중단기적으로 롯데 쇼핑에 15년치 임대료를 부담하는 족쇄를 채워놨고, 장기적으론 부동산이 언제든 팔 수 있는 양호한 수준이라 위험의 상당 부분을 구조적으로 보강한 게 그 사례지요.

그러나 여전히 경영자의 윤리 문제가 리츠의 핵심임은 변함 없습니다. 현대적 리츠가 가진 구조적 안전성에도 불구하고 경영자가 작심하고 자신이 가진 부실 부동산과 부채를 리츠에 넘기려고 한다면 미시시피 거품의 재현은 피할 수 없거든요.

아무튼 투자자라면 결국 상장 이후 롯데 리츠의 성공 여부는 경영자이자 임차인인 롯데 쇼핑의 차후 경영 윤리에 달려있음을 생각해 봐야 합니다.

아울러 리테일러라면 부동산과 함께 장렬히 산화할지, 아니면 리츠를 이용해 부동산을 기회로 삼을지 진지하게 생각해 봐야 할 시기입니다.

원래 전공은 건축학입니다만, 증권사 PF(Project Financing)팀에서 일했습니다. 부동산 투자가 업이다보니 부동산에 점점 관심이 생겨서, 부동산 금융학으로 석박사를 하게 됐습니다.

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