***2024년 3월 글입니다. 8월 10일까지 무료로 보실 수 있습니다.
INTRO
오늘은 도쿄 다이칸야마 T-site의 이야기입니다.
도쿄에 가면 누구나 순례하는 몇 개의 스팟이 있고, 다이칸야마 T-site는 이중 메카급 성지라, 여기서 커피 한잔 땡겨본 무용담은 기본이 되었습니다.
T-site에 방문해 보니 빡빡한 도쿄에서 흔치않은 분위기에 영혼이 맑아지더라….
그런데 이게 (아마도) 돈도 될 거 같아 놀랍더라…
역쉬~ “생활제안형” 컨셉 최고…
대부분의 무용담은 뭐 이런 복음으로 대충 정리가 됩니다.
그러나 부동산 바닥에 구른지 어언 25년~ 험악한 돈독에 오염된 저자는 이런 복음은 뽀샵과 다를 바 없이 들립니다.
저자는 건축설계 그리고 건설사와과 금융기관의 필드에 뒹굴다 보니 T-site 처럼 창의적인 결과가 사실은 제한 없는 창의성 따윈 개뿔……기괴한 뼈대로 출발해 거친 제약을 삼키고 고통스럽게 토해낸 물건 이란 걸 잘아는 입장이거든요.
저자는 오늘 19금…. 돈의 세계에서 바라본…정신 건강엔 다소 사나울 수 있는 T-site 이야기를 하고자 합니다. 비즈니스란 본래 한번쯤은 흔해 터진 뽀샵을 벗어나 X레이로 들여다 봐야 합니다.
T-site의 X레이는 어떤 통뼈를 드러내는지 지금부터 한번 들여다 보겠습니다.
다이칸야마 T- SITE(대지)에 나랏님이 쳐논 결계
부동산이란 넘이 뭘 모르고 막 입문한 맑은 영혼의 멘탈을 한방에 털어 버리는 첫번째 수법은 “나 잡아봐라” 입니다.
일단 일본이나 우리나, 핵심지의 부동산은 대체로 공급보다 수요가 넘치는 시장이라 이런 현상이 벌어지는데, 이 넘을 잡는 시간과 비용에 멘탈을 갈아 넣을 준비가 없는 자, 부동산계를 떠나야 합니다.
이러다 보니 싼값에 덜컥 잡혀준 부동산은 다 짠내와 사연으로 가득하기 마련, 잡으면 바로 시작되는 로맨스란 없는 법입니다. 이건 다이칸야마 T-site도 마찬가지.
이제 츠타야에게 쉽게(?) 잡혀준[mfn]ccc의 부동산 자회사 SO-TWO가 지상권 소유자입니다. 그러나 저자의 편의상 걍 지상권 소유자를 츠타야로 표현합니다. [/mfn] 다이칸야마의 땅에 이리 저리 걸린 결계와 저주를 거둬내며 눈물로 찍은 한편의 영화를 감상해 보시겠습니다.
“국가와 시대가 네 땅을 원한다”.
아래 그림은 T-site 다이칸야마 일대에 국가가 친 결계 도시계획인데, 전문가가 들여다 보면 이게 대충 층수와 면적 그리고 용도를 엄청 제한 한다는 3종 저주의 콤비네이션 인 걸 알 수 있습니다.
위 그림을 보시면 파란색 T-site의 대부분이 녹색에 포함된게 보이죠?
전세계 부동산업자들이 가장 무서워 하는게 바로 저 녹색 인데 바로 “제2종 저층 주거전용지역” 그러니까 개발을 제한하기 위해 두번째로 강한 독약을 뿌렸다는 표시 입니다.
부동산쟁이들이 가장 좋아하는 색은 빨간색, 노란색 순서인데 시부야역에서 뻗어 나오는 빨간색 포스가 전철과 대로를 따라 흘러가고, 그 주위로 노란색과 녹색의 돈 안되는 주택지가 빨간색 땅들을 둘러싸고 있는걸 보실 수 있습니다.
일단 저 녹색지역 땅을 가진 사람은 장차 돈 되는 용도의 건물을 크게 지을수 없는 건 물론이고 당장도 인구 밀도가 낮아 편의점이나 해먹을 땅에 산다는 현실을 받아 들여야 합니다.
한마디로 장래도 없고 현재도 딱히 써먹기 어려운 땅이라는 소린데…….
대충 정리하면, 건물은 용적율 200%(건물면적이 대지면적의 2배이하), 건물 높이는 12미터 이하(사실상 3층 이하)에다 덤으로 건물면적은 어떠한 경우에도 150m2 이하로 짓도록 정해놔, 한마디로 작은 단독주택이나 동네사람들을 위한 점포만 짓고 아기자기 스머프 같이 살라는 말인 거죠.
☝️알박기를 꿈꾸는 분들을 위한 장문의 설명 – 궁금한 분만 클릭
혹시 지금 주거전용지역에 살면서 ‘도심지 인근인데 무작정 기다리다 보면 언젠가 돈되는 상업지구로 풀리지 않을까?’ 싶은가요?
이런 생각은 적어도 30년 정도 각오하고 하는 겁니다.
도시계획상 전용주거지역을 고밀도 상업지구 인근이라 해도 풀기 어렵습니다. 선진국 꼴을 갖춘 나라들은도심공동화나 도시인프라의 문제 때문에 도심 인근에 저밀도 주택가를 강제로 유지합니다.
예를 들어 고밀도 상업시설만 들어차면 저녁엔 치안 부재의 슬럼이 만들어 지고 이건 다시 그나마 남아 있던 상주 인구를 내쫒아 학교나 종합병원 같은 필수적인 인프라의 폐쇄를 불러옵니다.
한달 전 명동의 백병원이 폐쇄가 결정된 게 대표적인데, 젊은 사무실 사람들만 낯에 득실거리는 명동 일대에서 병원이 고객감소를 견디지 못한 겁니다. 문제는 이 병원이 폐쇄되면 그나마 남은 상주인구가 다시 줄고 그러면 학교도 폐쇄되 슬럼의 악순환에 들어간 80년대 맨하튼 지옥이 재현된다는 겁니다.
맨하튼의 도심공동화 지옥에 대해선 “미국 어반스페이스 : 도시재생, 푸드홀” 한구석에 숨겨 놓은 “한때 개심각했던 뉴욕 도심공동화”를 참조해 보시기 바랍니다
이런 사실을 잘 아는 관료들은 도심인근 전용주거지역의 개발을 허용해 땅값을 올려 거주인구를 내쫒아선 안된다는 걸 잘알고 있답니다.
아래 그림은 T-site 부지에 대한 시부야구의 도시계획법 정리한 사항 입니다
그런데 츠타야는 뇌물로 개발제한을 푸는 정석을 버리고 저 녹색지옥을 뜷려 있는 약간의 빈틈을 파고 듭니다.
T-site의 대지는 구야마테 도로를 따라 길게 형성된 노란색 “제2종 중고층 주거전용지역”에 반쯤 걸쳐 있는데, 이 지역은 높이가 20미터, 용적율 300%로 녹색지역(“제2종 저층 주거전용지역”)보다 사실상 2배가 넘는 건물을 지을 수 있었고 살짝 꼼수만 곁들이면 건물 면적도 한 동당 1500m2 넘게 튀길 수 있어, SO-TWO(CCC의 부동산 매매와 관리를 위한 자회사)는 2006년 일단 아래 그림처럼 ART VILLAGE가 들어서는 점선 부분의 “지상권”을 구입합니다.
일본의 지상권은 보통 30~50년 계약 하는데 , 리테일러가 보통 땅의 소유권이 아니라 지상권을 사들인 이유는 당연히 매입하는 거 보다 훨씬 돈이 덜 들고 목돈이 묶이지 않기 때문입니다. 리테일러들은 매장을 확보하는 과정에서 부동산에 자금이 묶이는 걸 피하기 위해 지상권이나 차지권을 활용합니다.
뭐 이 노란색(2종 중고층주거전용) 역시 개발하기엔 네번째로 안좋은 땅이긴 하지만 어째든 녹색지역(2종저층주거전용)보단 훨씬 나은 조건입니다.
☝️다이칸야마 지역 건물면적 제한에 대한 법령 설명
T-site가 속한 지역은 사실상 개발을 최저로 막아논 “1종저층 주거전용지역”지역이라 대지면적의 2배 이하, 건물 높이는 12미터 이하만 건축이 허용되는 지역입니다.
한 마디로 “주택과 지역주민 편의를 위한 소매점등 150미터제곱 이하의 소형 건축물만 지어” 라는 뜻입니다.
그러다 보니 저 녹색지역은 T-site와 달리 애초부터 소형 건축물로 옹기종기 지어진 스머프 마을이 될수 밖에 없는 운명으로 처음부터 경제관념 따윈 말아먹은 해 맑은 개발자가 “생활형 제안”을 하자는 결단을 내려야 했던 저주의 땅 이었던 겁니다
그래서 처음에 SO-TWO가 사들인 지상권의 땅은 아래 그림의 빨간 점선 부분으로 나중에 ART VILLEGE 지역 뿐이었고, 지금 T-site Garden이 있는 땅(노란색 에어리어- NTT 소유)은 처음 계획에 없었답니다.
T-site 매입당시의 현황을 보면 아래 그림처럼 숲으로 우거져 있었고 인근에 3개동의 T-site Garden은 당시 NTT가 사옥으로 사용하던 땅으로, 나름 부동산 짬밥이 있던 NTT는 사옥을 철거하고 도심 재개발 방식의 독자 개발을 꿈꾸고 있었죠.
아래 사진은 츠타야가 T-site Art Village의 지상권 구입 당시 NTT 사옥에서 지금의 T-site가 있는 곳을 내려다본 모습입니다.
그래서 츠타야는 초기엔 T-site Garden을 빼고 대로변에 면한 Art Village 땅만 가지고 2~4개동의 건물을 요리 조리 배치하면서 무려 3년을 보내게 되는데, 이건 건물 한동에 판매시설 면적을 1500m2 이하로 제한한 나랏님의 결계를 풀어 보며 보낸 시간이었습니다.
아래 그림을 보시면 건물 한동당 판매시설 면적이 1500m2 이다 보니 그에 맞춰 원래 하나의 토지를 2개~4개로 분할하는 계획을 하는데, 이건 대지 하나 당 판매시설은 1500m2 이상의 건물을 못짓게 하니 건물수에 맞춰 토지도 분할하는 꼼수를 쓴 거죠.
2개동이면 주차장이나 애견산책 공간을 확보할 수 있지만 서적과 편의시설을 수용할 건물이 작아지고, 4개동은 현재 자랑질하고 있는 풍부한 외부공간을 이용한 “생활형 제안”을 할 수가 없다는 문제를 풀어보려는 건데, 우리가 보고 있는 3개동의 다이칸야마 T-site는 건물수를 늘려 면적을 최대로 뽑느냐 아니면 건물수를 줄여 주차장이나 기타 편의시설을 갖춘 “생활형 제안”을 하느냐는 치열한 고민한 흔적입니다.
이렇게 한 2년을 고민하던 츠타야는 3년전 덜컥 아파트를 철거하고 “제2종저층주거전용”의 결계(“건물 1동의 면적이 150m2 이하”)에 몸부림 치던 NTT를 상대로 합동 개발을 제안합니다.
츠타야의 제안이 있을 때 까지 NTT의 고민을 간단히 그림으로 그려보면 아래 그림 처럼 저 넓은 초원에 150m2 짜리 건물 한동을 달랑 앉히던가,
아니면 아래 그림 처럼 토지를 수십개로 쪼개 150m2 짜리 꼬꼬마 건물 수십개 짜리 스머프 마을로 아기자기 살아보는 거 외에 아무런 대안이 없었던 상황이었습니다.
아래 그림을 보시면 NTT의 땅은 남쪽의 ART VILLAGE쪽 30미터 도로를 접하지 못하면 북쪽 7미터 도로가 유일한 접근 도로인데 이 7미터 도로를 가지곤 어느 나라처럼 뇌물과 로비로 해결 될게 아니었거든요.
그런데 부동산 짬밥 수십년의 NTT가 츠타야의 합동개발 제안을 받고 보니 츠타야와 합동개발을 하면 자신의 땅도 30미터 도로에 간접적으로 연결되어 접근성 개망인 7미터 도로로 사람들이 와서 T-site로 갈테니 대지 이용도가 확 올라갈수 있다는 걸 이해 당하게 됩니다.
어차피 T-site 땅을 합쳐 30미터 도로에 접하는 그날이 와야 재개발 미션이 가능한데 츠타야가 저 땅을 30년간 알박기를 하고 있는한 NTT의 재개발은 30년간 망했다는 현실 또한 그제사 이해 당한거죠.
그래서 NTT는 차라리 츠타야에 T-site Garden 땅을 빌려주고 스머프 마을을 만들어 아기자기 코스프레를 한 뒤 30년 뒤를 기약하는게 낫다는 판단을 하게 되고, 츠타야의 제안대로 2010년에 10년 단위 정기 차지[mfn]차지 조건이 10년이란거 외에 두 회사 모두 상세를 공개하지 않고 있는데 1차 시한인 2021년이 지난 지금도 T-site Garden이 멀쩡하게 영업하고 있는걸 봐선 10년 단위로 정기적인 갱신이 이루어지는 조건으로 추정됩니다. 일본의 차지법은 기간을 50년 까지 허용하고 있어 특별한 사정이 없는 한 추가적인 갱신이 계속 될 것으로 보입니다[/mfn]로 땅의 이용권을 넘겨 줍니다.
*저자의 주측으론 NTT는 츠타야의 30년 지상권이 종료되거나 10년후 츠타야의 영업이 안되서 망하면 다시 T-site 부지를 합해 재개발을 하자 뭐 이런 대안이지 않았을까 합니다.
오늘날 많은 이들이 추앙하는 T-site.
우아함과 지성으로 상징으로 왠즤 저렇게 하면 돈도 벌게 확실해 보인다고 뭍 시인(詩人)들이 뇌피셜을 침튀기는 이곳은, 알고 보면 츠타야의 대로변 알박기에 방법이 없어진 NTT가 어쩔 수 없이 떵값으로 토지를 장기 임대(지상권)[mfn]법률적으로 임대와 지상권은 굉장히 다릅니다 그러나 편의적인 표현을 위해 약간의 법률적 차이를 무시하고 그냥 장기임대로 설명합니다[/mfn]하게 된 사정이 있었던 겁니다
만약 츠타야가 저 땅들을 지상권이 아니라 거금을 들여 매입을 했다면 책과 커피 따위를 팔면서 “생활형제안” 따위를 감당할 수익은 절대 불가능 했을 겁니다.
그래서 아래 그림과 같이 오늘날 우리가 알고 있는 11개동으로 이루어진 다이칸야마 T-site의 모습이 정해진 건데,
아래 그림을 자세히 보시면 진한 녹색의 T-site 가든 부분의 건물 면적이 죄다 150m2 딱 맞추고 대지를 그 건물에 맞춰 분할하다 보니 땅 모양이 중구난방으로 갈라져 있는 게 보이실 겁니다.
이건 다 대지면적당 건물이 150m2을 넘기지 말라는 나랏님의 저주에 맞서 듀엣으로 춤을 춘 츠타야와 NTT의 흔적이랍니다.
이 외에도 츠타야의 고민과 꼼수는 곳곳에 남겨져 있습니다.
예를 들어 현재 요리와 여행분야 책이 전시되는 3동 건물의 용도는 사실 점포와 공동주택으로 되어 있습니다.
앞서 1개 동당 리테일 시설이 1500m2을 초과할 수 없다고 말씀 드렸지요?
츠타야는 3동 3층의 용도를 공동주택으로 정해 용적율이 허용하는 최대의 면적을 뽑아낸 건데, 뜸금없는 공동주택은 그 사용여부가 현재도 비공개라 기획한 의도를 여러가지로 궁금하게 합니다.
현재 3동의 층별 면적은 1층+2층이 1459m2이고 3층 공동주택은 540m2으로 3동의 전체 면적은 2322m2 입니다.
아마도 다이칸야마의 대명사인 ‘힐사이드 테라스’가 1층 점포와 2~3층 공동주택의 포메이션으로 성공한걸 걸 보고 초기엔 힐사이드 테라스 처럼 주거+점포를 계획한 게 아니었나 추측해 볼 수도 있는데, 분명히 존재하는 160평이나 되는 공동주택을 지금 이날까지 아무도 본 사람이 없다는 건 재밌는 수수께끼 같네요.
츠타야의 안내도나 그 어디에도 존재하지 않는 이 공동주택의 수수께끼는 과연 뭘까요? 며느리는 알까요?
마치며….
츠타야의 마스다 무네아키 사장은 크리에이티브란 말을 주구장창 입에 달고 다닙니다. 그 창의적 컨셉의 결과가 다이칸야마 T-site라고 많이들 얘기합니다.
그런데 필자의 입장에선 본, 필드의 창의성이란 자유, 무제한, 기발함이 아니라 제한과 속박을 피해 도망치는 과정에서 피어나는 게 다반사입니다.
결과적인 성공과 그 창의성을 물고 빠는 건 시인(詩人)들의 몫일뿐…….필드에서 만난 창의적인 사람들의 얼굴은 안풀리는 일들에 대한 고뇌로 가득 차 있고 항상 자유롭지 않은 조건에 담담한 사람 뿐입니다.
다이칸야마 T-site를 보면 법적제한으로 도심에 근접하면서도 넓은 도로를 가져 고급한 분위기가 보존된 레어템의 대지를…….지상권이란 저렴한 비용으로 대로변 땅을 알박기해 NTT를 좌절시켜 넘겨 받은 땅을 통합해 다이칸야마 T-site가 탄생한 건데, 이 과정에서 건물규모와 용도 제한을 피하는 꼼수와 책과 커피를 팔아 감당 가능한 사업성을 생각해 부동산의 직접 매입을 피한 과정은 이 숨가쁜 비즈니스의 X레이를 보여줍니다.
마스다 사장이 멋있고 모호하게 크리에이티브를 말하더라도 비판적으로 되짚어 생각하시는 여유가 있으셨으면 합니다.
실제로도 다들 성공을 의심하지 않는 다이칸야마 T-site의 수익은 어디에도 공개하지 않는 건 물론이요, 츠타야 전체의 수익성도 이미 내리막의 중간에 있습니다.
필자가 마스다라도 뭐 어쩌겠습니까. 내리막이라도 천천히 내려가려면 밖에 나가서 멋있는 얘기 할 수 밖에요. 그럴 때 뭍 시인(詩人)들이 달려들어 물고 빠는건 마스다도 머쓱할 겁니다. ‘와서 커피를 먹던가 책이나 살 것이지…’ 하면서요.
필자는 이 기업이 척박한 필드에서 치열하게 첫 기회를 만들었다는 점을 높이 평가하지만 기회의 지속가능성이 의문스러워 안타깝습니다. 지상권 종료의 순간은 의외로 빨리 옵니다.
언제 기회가 되면 츠타야의 재무적 X레이에 대해서도 한 번 써보도록 하겠는데 스몰토픽으로 다이칸야마 의 부동산 특징을 광역적으로 풀어본 “비싼 왕따 다이칸야마”를 함 같이 보시길 권합니다.
