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자본주의 행정의 첨단 고수란 무엇인가. 뉴욕시는 전광판으로 땅값이 오른 지역에 #젠트리피케이션 이 일어나는 걸 아주 가뿐하게 원천봉쇄합니다. 이때 정부는 지원금을 퍼붓는 게 아니라 도리어 살뜰한 세금까지 챙깁니다. 모두가 벌면서 행복해지는 방법. 자본주의는 잘만 불붙이면 참으로 따스한 것.
**이 글은 “뉴욕이 전광판으로 도시재생한 방법 ①-One Times Square란 계륵과 특별조명규제”과 연결된 글입니다.
타임스스퀘어에는 “극장 특별구역(Theater Subdistrict)”이란 블록을 일부 포함하고 있습니다.
일단 타임스스퀘어가 전광판 덕에 땅값이 뜨자, 그 다음 정해진 순서대로 브로드웨이 저층극장을 사들여 철거하고 그 자리에 고층 건물을 지어 수익을 내려는 젠트리피케이션이 모습을 드러내는데…….
극장주들은 극장을 넘기고 한몫 챙겨, 열악한 공연 수익으로도 임대료가 감당되는 외곽 지역으로 뜨고 싶게 마련….
그럼 결국 뉴욕시는 연간 1,500만 명을 끌어들이는 뉴욕의 대표 앵커 테넌트와 연간 147억 달러를 잃게 마련인데……
뉴욕시는 시세 차액을 챙겨 브로드웨이를 뜨고 싶어 하는 극장들을 불만없이 주저 앉히면서, 동시에 뉴욕에 새로운 투자와 대형 건물을 유치하는 두 마리 토끼를 잡아냅니다.
오늘은 맨하튼을 휩쓴 고속 성장과 필연적으로 따라 붙는 젠트리피케이션을 동시에 코디하는 어느 뉴욕커의 스토리를 풀어 보겠습니다.

뉴욕시가 브로드웨이 생태계를 유지하기 위해 지난 46년간 공들여 온 눈물없이 볼수 없는 스토리는 “맨해튼 풀라자 뉴욕을 숨 쉬게 한 42번가의 기적(2)”에서 드린 적이 있는데 이 글과 관련성이 넘쳐 나니 한번 일독하길 권합니다.
자본주의 심장 뉴욕은 이 문제도 코묻은 지원금이나 째째한 후원 없이, 지극히 “자본주의적인 방법”으로 부를 분배해 모두들 하하 호호 하는 와중에 세금으로 한몫 단단히 챙기는 걸 잊지 않습니다.
뉴욕시는 브로드웨이 극장 소유자들에게 자기 땅에 건물을 더 지을 수 있는 용적률을 인근 토지주에게 파는 개발권 거래(TDR: Transfer of Development Rights)를 허용합니다.
예를 들어, 현재 토지에 지어진 4층짜리 극장을 허물고 8층 건물을 짓는 것이 법적으로 허용돼 있다면, 4층 극장을 일정 기간15년 단위로 점검해 하드웨어가 위험이 없고 극장 운영에 문제가 없는 한 용적율을 매입해 간 건물의 존손기간 동안 극장을 유지 운영 해야함 유지하고 운영하는 조건으로 길 건너 토지주에게 4개 층을 더 지을 수 있는 권리를 파는 겁니다.2TDR로 용적율을 사온 수여지(Receiving Site)는 원래 허용된 용적율의 20%까지 추가 증축만 허용함이 원칙으로 부칙과 심의에 의해 변동
그러면 뉴욕시는 원래 20층만 허용된 길 건너 토지에 24층을 지을 수 있는 허가를 내줍니다.

뭐~ 극장은 한 몫 챙긴데다 토지세가 대충 영원히(?) 대폭 감면되니, 영세한 극장 운영에 더 없이 좋은 일이고, 길 건너 토지주는 돈 주고 모시는 대표 앵커 테넌트 극장이 바로 앞에서 영원히(?) 자리를 지켜주니 좋고, 뉴욕시는 이들이 TDR을 거래하면 그 대금의 1.425% 이상을 세금으로 야무지게 챙겨서 좋습니다.
무엇보다 뉴욕시는 “보타이(bow tie) 구역”3 타임스스퀘어 특별조명규제 지역과 일치하는데, 나비넥타이처럼 생겨서 이렇게도 부릅니다.의 두 기둥 중 하나인 “극장 구역”이 젠트리피케이션으로 사라지는 걸 돈 한 푼 안 들이고 막아내, 공산당 처럼 밑 빠진 독에 지원금을 붓기 일쑤인 유사 자본주의 행정과는 다른 보법을 보여줬다는 겁니다.

극장 유지와 운영의 의무는 이후 극장의 소유자가 바뀌어도 승계되 TDR로 용적율을 사간 건물이 존속하는한 유지 하는데 원칙이나, 뉴욕시가 5년마다 점검해 하드웨어나 기타 공연 시장의 변경으로 유지가 불합리하다고 판단하면, 극장을 철거하고 동일한 규모로 신축할 수 있습니다.
이때 다시 다른 토지의 용적률을 매입해 와 크게 지을 수도 있으니 지금 용적율을 팔어 버렸다고 해서 나중에 땅을 치고 후회할 필요가 없게 배려되 있습니다.
그리고 TDR 거래 시 면적당(sf) 24.65달러의 기여금을 “Theater Subdistrict Fund”에 납부하게 하여, 극장주가 유지 운영이나 철거를 하지 않고 내빼더라도 이 기금이 보험금 역활을 해서 뒷처리를 할 수 있게 한 용의주도함은 자본주의 행정의 진수를 보여줍니다.
내뺀 극장주가 없어 지출되지 않은 “Theater Subdistrict Fund”의 기금은 전문 투자자가 차근 차근 키워 차후 공연문화 발전이란 공익적 목적으로 사용한답니다.
그 결과, 오늘날 돈안되는 극장들은 여전히 “보타이 구역” 근처에 주저 앉아 타임스스퀘어의 사인 보드들과 사이좋게 아래 위로 늘어서 서로 관람객을 주거니 받거니 하며 돈을 벌고 있답니다.
아래 사진의 Majestic Theatre는 2014년, $17.16M(300$/sf 기준)에 매각한 막대한 돈을 뒷주머니에 챙겨 놓고, 취미 삼아 극장 영업을 하고 있답니다.

이 제도 덕분에 파생된 흥미로운 세금 제도가 있습니다.
Majestic Theatre가 TDR로 해당 토지의 용적률 9/10를 다른 데 넘기면 그다음부터 세법상 Majestic Theatre의 토지 가치가 1/10로 줄어들고, 이 토지 가치는 대충 영원히(?) 유지된다는 점입니다.
아래 그림은 뉴욕시의 공식 ACRIS(Automated City Register Information System)에 공시된 Majestic Theatre의 감정 가치인데, 증축할 권리를 양도한 2014년 이후 토지 가치(Land Value)가 그대로인 것을 알 수 있고, 증축이나 임대료에 따라 건물 가치(Improvement Value)가 오르내리면서 부동산 가치(Total Value)가 정해지는 것을 보여줍니다.
뉴욕시는 이 감정가의 약 45% 수준인 “Taxable Billable AV” 3.88억 달러를 기준으로 세금을 부과하는데, 만약 Majestic Theatre가 용적률 대부분을 양도하지 않았다면 지금보다 4배 이상의 토지세를 내고 있었을 겁니다.
이 제도 덕분에 토지세가 극장을 운영하는한 작아진 토지세 덕에, 극장 수익이 변변치 않더라도 먹고살기 편하게 된겁니다.
어차피 건물에 투자되는 시설비는 감가상가비로 세금에서 공제되나, 토지는 감가상각이 없어 그 가치 만틈 고스란히 세금을 토해 내던 시절과 비교하면 사업하기 좋은 제도라 할것입니다.

뉴욕시가 세금을 줄여준 거 만큼이 지원금 퍼주기 아니냐고요?
이 진퉁 자본주의자를 만만히 보시면 안 됩니다.
극장으로부터 용적률 9/10을 사간 빌딩의 토지의 감정 가치와 세금을 그만큼 올려, 한푼도 손해 보지 않습니다.
아주 긴 펜대와 넓은 종이
정부가 막대한 돈을 들여 조성한 연트럴파크에서 우리는, 정부의 지원금과 성공을 먹이로 걷잡을 수 없이 커진 젠트리피케이션이 지역 커뮤니티를 몽땅 쓸어 버리는 걸 목격하면서, 우리는 정부가 시설과 단체에 뿌리는 공사비와 지원금이 도새재생의 정답이 아님을 생각하게 합니다.
도시 재생을 위한 “정부 투자 – 환경 개선 – 부동산 폭등 – 세입자 축출 – 지역 커뮤니티 붕괴 – 침체”의 시작엔, 정부의 개념 없는 하드웨어 구축과, 지원금을 목적으로 몰려든 내일이 없는 단체들이 있었습니다.
이제 우리는 이 방식이 운좋게 만들어낸 잠깐의 성공에 취해, 필연적으로 이어지는 젠트리피케이션의 폭력적 결과를 마주하게 됨을 알고 있습니다.
뉴욕시는 단기적으로는 영세한 극장에 TDR(개발 권리 이전)로 한몫 챙긴 돈으로 노후화된 극장을 개선하고, 장기적으로는 토지세를 대폭 줄여 극장의 지속적 운영을 지원하며 젠트리피케이션에 정면으로 맞섭니다.
그리고 TDR을 매수한 토지에 들어선 신형 고층 건물은 도시에 젊은 피를 공급하는데, 이 둘은 인접한 블럭에서 서로 경제적 동반자가 되면서, 기특하게도 뉴욕시에 많은 세금을 냅니다.
이들이 TDR 거래에서 “Theater Subdistrict Fund”에 낸 기여금은 평화 시기에는 민간 주도 투자로 몸집을 불리다가, “극장특별구역”이 위기에 빠지면 신속한 보험 역할을 해 줘,. 왠만한 위기가 와도 뉴욕시의 자금과 간섭 없이 브로드웨이 공연 산업의 지속 가능성을 보장합니다.
그럼 뉴욕시는 세금만 챙길 뿐 뭐 하는게 없지 않냐고요?
글쎄요. 오늘날의 타임스스퀘어의 영광을 만들어낸 계획들인 “타임스 스퀘어 특별 조명 규제(Special Times Square signage requirements)”와 “극장특별구역”의 TDR이 누구의 펜대에서 나왔는지 생각해봐야 하지 않을까요?
이제는 정부가 돈을 쓰는 것이 아니라, 아주 긴 펜대와 넓은 종이 위에 세워진 장대한 계획으로 사익과 공익의 조화를 꾀해야 함을, 뉴욕시의 “극장특별구역(Theater Subdistrict)” 보존 사례에서 배워야 할 것 같습니다.