‘맨해튼 플라자’: 뉴욕을 숨쉬게 한 42번가의 기적(1)

***이 글은 7월 1일 하루만 무료입니다~
뉴욕에 연간 $147억의 돈벼락과 9만여 일자리를 만드는 황금거위 #브로드웨이. 이 브로드웨이의 성공에는 #부동산 개발 프로젝트 #맨해튼플라자 가 있어요. #42번가의_기적 이라 불리는 이 아파트는 ‘예술인 후원’과 ‘부동산개발’, ‘지역활성화’와 더불어 ‘세수확대’라는 성과를 한 번에 거둔 전설로 남았죠. 티모시 샬라메, 알렉 볼드윈 등 전설의 스타들이 무명 시절에 거쳐간 기적의 월세집 맨해튼 플라자의 이야기, 들어보실래요? #소득연동임대료 의 놀라운 파워~!

스타를 찍어내는 부동산이라고 들어봤숴

이 모든 이야기는 1977년 “42번가의 기적”¹다큐멘터리 영화로 뉴욕시 헬스 키친(Hell’s Kitchen)에 건립된 맨해튼 플라자가 공연예술계에 끼친 영향을 다룬 영화.  2020년 뉴욕 에미상 최우수 다큐멘터리상을 수상에서 시작합니다.

티모시 샬라메, 알렉 볼드윈, 미키 루크, 래리 데이비드, 안젤라 랜즈베리, 테렌스 하워드, 테네시 윌리엄스…. 셀 수 없는 스타들이 무명 시절에 거쳐간 기적의 월세집이 맨해튼 한가운데 있다면 믿을 수 있을까요? 게다가 이 스타 맛집의 임대료가 껌값이라면 어떨까요?

오늘날 브로드웨이의 공연 산업은 뉴욕에 연간 $147억의 돈벼락을 안기고 96,900개의 일자리² 2019년 직간접 경제효과의 합계(출처 : BROADWAY THEATERS: AN ECONOMIC ENGINE FOR NEW YORK, THE NEW YORK STATE DEPARTMENT OF LABOR)를 만들어내는 기적의 황금 거위입니다.

이 생태계를 탄생시킨 건 뜻밖에도 속물 덩어리로 치부되기 쉬운 ‘부동산 프로젝트’ 랍니다. 이름하여 “맨해튼 플라자(Manhattan Plaza)”가 그 주인공이죠.

맨해튼 플라자는 부동산계의 독특한 전설입니다.

1977년, 가난한 공연 예술인들이 “브로드웨이의 Back Stage”로 불린 맨해튼 플라자에 모여 굴리기 시작한 작은 스노우볼은, 빈부의 경계를 허물어버린 부동산 프로젝트 “배터리 파크 시티(Battery Park City)”로 굴러가서, 다시 슬럼 재생의 대명사 “첼시 마켓(Chelsea Market)”으로 이어지죠. 첼시 마켓은 25배의 잭팟을 터뜨리며 잘 참고 견디면 로컬도 돈이 될 수 있다는 깊은 깨달음을 부동산 계에 남기게 됩니다.

아울러 맨해튼 프라자의 개발 철학은 지금 제로 어빙 센터(Zero Irving)와 인더스트리얼 시티(Industry City) 등 다른 뉴욕 부동산 프로젝트와 시모기타자와 도시재생의 반영리적(Semi Benefit) 개발 모델의 선례가 되고 있습니다.

과연 맨해튼 플라자의 전설은 처음에 누가, 어떻게 써나가기 시작한 걸까요?

공연 예술인, 그 만만하고 쏠쏠한 캐릭터

명실상부 세계 최고 도시, 뉴욕의 50년 전 모습은 지금과는 마이~ 달랐는데….
1975년 자본주의의 심장 뉴욕시가 덜컥, 파산하면서, 뉴욕시가 잘나가던 시절 빌린 돈으로 여기저기 손 댄 부동산 개발 역시 멈추게 됩니다.

이 당시 뉴욕 웨스트사이드 지역은 미드타운의 재봉 산업이 끝물에 접어들고, 백인 중산층이 뉴욕시를 빠져나가 끝장난 치안으로 “Hell”이란 으스스한 별칭을 얻는데, 그 중 클린턴(Clinton) 지역은 이 지옥에서도 가장 치안이 나빠 Hell’s Kitchen이란 뭔가 더 쎄보이는 별호를 얻게 됩니다.

이 문제를 어찌어찌 해결해 보려던 뉴욕시는 백인 중산층을 다시 웨스트사이드로 다시 불러들이기 위해 9,000만 달러를 빌려와 중상류층 고급 주택 맨해튼 플라자를 착공하는데…..뉴욕시의 파산으로 이 야심찬 프로젝트는 골로 가게 됩니다. $6,000만을 삼킨 채 공정 50%에서 2년 간 멈추게 되었으니….

이 대출 이자에 깔려 숨이 넘어가던 뉴욕시는 연방정부의 발목을 잡고 늘어집니다. 저 주택은 고급 주택이 아니라 저소득층용이 될 거라며.. 저소득층용 주거지원 프로젝트 Section 8로 준공에 필요한 $3,000만을 땡겨오는 데 성공합니다.

그러나 이 소문이 퍼지자 이번엔 주민들이 일제히 들고 일어나게 됩니다. 아니 그래도 명색이 뉴욕주의 강남 맨해튼인데… 약속했던 “고급”을 어따 팔아먹은 뉴욕시가 “저소득”을 들고 나타나자 클린턴 주민들이 개거품을 물게 됩니다³뉴욕시를 구성한 5개 Borough는 서울의 구(區)에 해당하며 Borough 의장은 주민 직선으로 선출하고 의장은 산하 Community Board의 위원들을 임명하는 행정구조를 가집니다. 이 Community Board는 Borough 예산 도시계획 등에 대한 의견을 제출하는데, 중앙 행정력이 강한 한국의 경우 이 의견 제출이 사실상 형식인데 반해 뉴욕시 Community Board는 막강한 영향력이 있어 지금도 뉴욕시 부동산개발 허가를 좌지우지하고 있습니다.

주민들 입장도 이해가 되는 것이, 당시 미드타운의 주력인 봉제업이 사라지며 도심은 공실 천지였던 상황이었고, 브로드웨이 극장은 민망한 성인물로 가득 차 있었으며, 타임스퀘어는 마약과 노숙자 천지가 되어버린지 오래였습니다. 이런 상황에서 맨해튼 플라자에 입주할 저소득자가 누군지는 너무도 뻔했거든요.

☝️미국의 펀쿨섹 법안 ‘섹션 8’이 궁금하시면 클릭

1937년에 만들어진 연방정부의 섹션 8은, 저소득층 임차인이 미리 정한 임대료에서 자기 소득의 30%만 내면 나머지 70%를 정부가 대신 내주는 제도입니다.
그러니까 임차인의 소득이 늘면 정부의 부담이 줄어드는, “소득연동형 임대료”란 재밌는 제도죠.

이 당시엔 정부가 시장에 직접 개입해 부자들한테 걷은 세금으로 수요를 만드는 건, 패도 빨갱이들 짓으로 취급받았지만, 대공황의 먹고사니즘 앞에 이념을 가릴 처지가 아니던 상황이라 처음 태어난 제도였습니다.

존 스타인벡의 소설 『분노의 포도(The Grapes of Wrath)』에 이런 상황이 잘 묘사돼 있습니다.
소설은 1933년 경제 대공황 때 미 중부지역의 일가족이 일자리를 찾아 화물차 1대로 먹고 자면서 캘리포니아로 향하는 내용을 다루고 있는데, 불과 4년 뒤 섹션 8이 만들어진 건 우연이 아닙니다.

---

경제 대공황 당시, 노동자들이 실업과 삭감된 임금으로 임대료를 못 내 거리로 쫓겨나게 되자, 이들의 임대료로 대출금을 갚던 영세 자본가들의 저가 주택이 공실로 폭락하고, 이 주택에 대출한 은행이 파산해 빈부를 막론하고 다 거리로 나앉을 위기에 처합니다.⁴1929년부터 1933년 사이에 미국에서 약 9,755개의 은행이 도산

예를 들어 은행이 1억짜리 오피스텔에 7천만 원을 대출했는데 공실이 된 오피스텔들이 일거에 시장에 쏟아져 5천만 원이 되는 상황이 벌어진 거죠.

노동자 수입 감소 → 임대료 미지급 → 공실 → 저가 주택 폭락 → 대출 은행 부실화 → 은행의 대출금 회수 → 멀쩡한 중류층 주택의 폭락 → 은행의 부실화 → 폭락 → 부실화 → 폭락……….순환 반복….

그러자 연방정부 주택도시개발부 **HUD (Department of Housing and Urban Development)**는 저소득자의 임대료를 지원해 공실을 채우는 섹션 8 제도를 꺼내 듭니다.

사실 정부가 임대료를 지원한다는 건, 이 당시 케인즈식 순환 경제에 대한 이해가 없어, 기껏해야 자본가 눈치 보며 무료 급식이나 하던 이 당시 정부에겐 엄청난 모험이었습니다.⁵경제대공황 이전의 경제이론의 주류는 생산에 집중되어 있었습니다. 먼저 재화가 생산하면 이 과정에서 노동자와 원자재에 돈이 지급되고, 이 돈을 받은 사람들이 재화를 구매해 다시 이 돈이 생산자에게 돌아 가는 걸 정상적 경제 순환으로 본겁니다. 한 마디로 일단 뭔가 생산하면 막연히 누군가가 사줄 거라 믿었죠.

그러나 이 순진한 낙관주의는 경제대공황 때 매운 맛을 보게 되는데…A 기업이 재화를 산더미 같이 생산해 놨는데, 주식으로 돈을 날린 소비자가 이 재화를 사줄 돈이 없어지자…결국 생산을 중단하는 경험을 하게 됩니다.

그럼 A에 납품하던 원자재 회사는 노동자를 해고하고… 수입이 없는 노동자는 A의 물건을 못사니, A가 파산해 주식이 휴지가 되고, 이 주식에 투자한 소비자는 돈을 날리고….이것이 무한 반복이 되는 공포를 처음으로 경험하게 된 것이죠.

그러나 섹션 8가 만든 경제 순환 효과는, 점차 저소득자의 소득이 늘려, 정부 지원금이 자연스럽게 줄어드는 Step by Step 방식을 성공적으로 입증해 경제 대공황을 넘기는데 상당한 공헌을 합니다.

그럼 섹션 8이 가져온 케인즈식 순환 경제의 파급 효과를 조금 설명해 보죠.

HUD의 섹션 8은 임대료가 하위 40%인 저가 임대 주택⁶FMR(Fair Market Rent)기준 40분위 중 하위 16분위가 지원 대상 에 입주하는 저소득자를 지원하는데, 이는 저소득층과 동시에 나름 자본가인 영세 임대인도 지원하자는 의미입니다.

HUD의 지원으로 저소득 노동자들이 공실을 채우자, 저가 주택의 집값이 빠르게 안정되죠.

그러자 “어? 이거 봐라. 정부가 빨갱이 짓을 계속 해주면 새로 집을 지어도 임대가 잘 나가겠네” 하는 생각이 든 투자자가 나오기 시작해, 이들이 건축 자재를 사들이고 노동자를 고용하자, 자재 제조자는 원자재 매입을 늘리고 고용도 늘립니다.

그러자 실업은 빠르게 해소되고 임금이 올라, 노동자들이 내는 임대료도 자연히 늘어나 HUD가 부담하던 지원금 역시 빠르게 줄어듭니다.

---

HUD 지원 시작 시점
고정된 임대료 100만 원 = (저소득자 소득 100만 원 x 30%) + HUD 지원금 70만 원

임차인의 소득 증가 후 HUD의 지원 감소
고정된 임대료 100만 원 = (저소득자 소득 200만 원 x 30%) + HUD 지원금 40만 원

---

그럼 이 이야기는 가난한 사람들이 알콩달콩 행복해졌단 걸로 끝났을 까요?
아닙니다, 부자들도 행복해졌답니다.

하위 40% 저가 주택의 공실이 사라지고 임대료가 오르자, 중류층 집의 임대료도 따라 올라 이 집의 이자를 내던 중산층의 고민도 같이 해결되고, 이 집에 대출하고 집값이 떨어져 망해가던 은행의 문제도 자연히 해결됩니다.

이 모든 게 HUD가 던진 돈이 돌면서 만들어낸 순환 경제의 기적이랍니다.

---

이에 뉴욕시는 오도 가도 못하는 상황이 되고 맙니다. 연방 정부 돈까지 땡겨왔는데, 이제 와서 중산층 주택으로 전환할 수도 없는 처지가 됩니다. 저소득자를 지원하라고 만든 연방정부 HUD(미국 연방 주택도시개발부 :Department of Housing and Urban Development)가 중산층을 지원하는 건 빼박 위법이라, 맨해튼 플라자 프로젝트는 둥둥 표류하게 되는데…

이 때 부동산 개발업자 다니엘 로스는 이 팽팽하고 난감한 상황에 놀랍고도 절묘한 컨셉 하나를 솔루션으로 던집니다.

“그럼 공연예술가의 집(housing for the performing arts)은 어떠냐…?!”

HUD와 지역 주민 사이에 냅다 던져진 이 희한한 컨셉은, 맨해튼 플라자가 인접한 브로드웨이와 클린턴 지역을 방황하던 저소득 공연예술가를 이 건물의 주요 임차인으로 하자는 거였습니다. 다니엘 로스는 한 발 더 나아가, 부동산 개발을 책(Bible)으로만 배운 이 지역 성공회 목사 로드니 커크(Rodney Kirk)를 떡 하니 책임자로 임명합니다. 헉.. 예술인..? 게다가 목사님..?

그런데 이 갑툭튀 꾸려진 ‘성공회 목사’와 ‘예술인’, ‘부동산 개발’이란 전혀 어울릴 것 같지 않은 조합은 미국의 ‘섹션 8 법안’과 맞물려 뜻밖의 케미를 발휘합니다.

곧 개발안은 이렇게 정리됩니다.

HUD(미국 연방 주택도시개발부)가 맨해튼 플라자를 준공하는 데 필요한 $3,000만을 책임지면, 전체 1,692세대의 90%는 깔끔하게 HUD 기준에 맞춰 저소득 공연예술인(63%), 노인과 장애인(13.5%), 저소득 지역 주민(13.5%)에게 배분하고, 이들의 임대료는 소득의 25%로 정합니다. 섹션 8의 힘이죠. ⁷HUD는 매년 약 1,150만의 섹션8 임대보조금을 향후 40연간 지급(총 4억 6천만  상당)하기로 보증했고 이 보증을 믿고 은행이 국채금리와 동일한 저금리로 대출하는데 임대료는 최초엔 소득의 25%이나 레이건 시절 30%로 인상됩니다. 요즘 상업시설에서 유행하는 매출 대비 수수료 시스템을 월세에 적용했달까요. (단, 고정비 없음)

그리고 나머지 10% 잔여세대인 169세대는 Social Mix를 명분 삼아 시장 임대료로 중산층에 배분해 뉴욕시와 클린턴 주민의 체면을 세워 주기로 합니다.

이 절묘한 플랜에 HUD는 흔쾌히 동의합니다. 일단 공연예술가들이 가난한 건 빼박 사실인데다, 사업비의 33%만 부담하고 지분은 90%를 땡기는 개꿀이니 당근 콜…….

한편 “저소득”이란 말에 개거품을 물던 클린턴 주민들 역시 “예술가”란 말에 사뭇 기분이 달라집니다. 예술가란 친구들을 가만히 보니….가난할지언정 뭔가 품격 …. 뭐 그런 그림이 그려지는 데다, 돈이라곤 헌금 밖에 모르는 목사님한테 예술가의 가난을 핑계로 뭔가 더 뜯어낼 소릴 하기도 거시기해 집니다.

그리고 그때 분위기를 빡 띄워주는 이웃동네 소식이 들려옵니다.
1970년 웨스트사이드와 막장 동네로는 막상막하를 다투던 웨스트빌리지에 저소득 예술인 384세대가 입주한 웨스트베스 아티스트 하우징(Westbeth Artists Housing)이, 이 지역에 득시글하던 마약 중독자를 몰아내고 인근 부동산 값을 들어 올리더라는⁸1980-90년대, Westbeth 주변인 West Village는 한 때 평균 평당 약 $335(약 ₩410,000)이었으나, 2000년대에는 $2,000/평방 피트까지 상승합니다 소문이 퍼집니다. 계몽된 주민들은 곧 예술가들을 환영하며 이 플랜에 찬성하게 됩니다.

한국의 “안산 예술인 아파트”와 뭣이 다른지

그런데 ‘예술인용 부동산’이란 개념만 보자면, 사실 우리나라도 이런 거 마이~ 했습니다…
한때 서울 남현동 예술인 마을, 안산시 예술인 아파트, 헤이리 예술인 마을이 있었더랬죠(?) 하지만 ‘브로드웨이’ 같은 황금 거위알 생태계를 탄생시킨 프로젝트는 없습니다.

안산 예술인 아파트는 분양 혜택을 받은 예술인들이 집값이 오르자 한 몫 챙기고 떠나 이름만을 남겼는데, 사실 이 부동산들은 예술인 후원이라기 보다는 주택 프로젝트에 양념로 예술을 좀 발라봤던 것 뿐입니다.

안산 예술인 아파트는 시작부터 “서울 전세값으로 내 집 마련”이란 캐치프레이즈를 내세웠던 만큼, 일단 아파트를 살 만큼 돈도 있고 가족 딸린 중견 예술인들만 입주할 수 있었습니다. 돈이 있을 리 없는 젊은 독신 유망주, 또 수상경력과 예술인 협회의 추천(실제 분양 신청 조건이었음)을 따낼 수 없었던 무대, 조명, 전시 같은 주변 예술인은 낄 틈이 없었죠.

여기 입주한 예술인들은 초기 집장만을 통해 잠깐 커뮤니티가 형성되는가 봉가하다가 집값이 오르자 직업 터전인 충무로나 인사동 근처로 이사하면서 뿔뿔이 흩어지면서, 이 예술인 커뮤니티는 10년 만에 간단히 붕괴해버리죠.

그런데 맨해튼 플라자는 태생이 좀 다릅니다.

이 플라자에는 공연 예술의 브로드웨이 Frontstage인 배우들만 입주할 수 있는 게 아니라, 이에 못지 않게 중요한 여러 스탭들, 즉 Backstage departments ⁹각본, 음향, 분장, 무대 설비 등을 말합니다. 가령 무대 스탭만 봐도, 무대 감독.  무대 기술자,  무대 디자인, 셋트 제작, 소품,  Drapery, Paint & Scenic Art 등으로 세분되는데 공연예술의 이해가 부족한 정치인 사람들은 무대 전면을 채우는 배우보다 Backstage departments 종사자를 등한시 하는 경향이 있습니다. 브로드웨이의 전설 Cats는 배우들인 아니라 분장과 의상팀이 만들어낸 전설인 걸 생각해 보면 Backstage departments의 의미를 다시 생각하게 합니다. 도 입주가 가능합니다.

즉 공연 예술 분야 전체에 대한 수평적 확장성이 있었고, 입주자들의 나이·직급·성별·학력이 골고루 분포해 계층 간 수직적 확장성을 동시에 가진 막강한 “에코시스템”을 구성하는 데 성공합니다.

거기다 완벽한 직주근접……. 맨해튼 플라자는 공연장이 몰려 있는 ‘브로드웨이’에 딱 붙어 있습니다. 돌이켜보면, 한국의 충무로와 혜화동에 가난한 영화인이나 연극인을 위한 부동산 지원이 없었던 건 안타까운 일입니다.

일단 한국의 예술인 부동산은 모두 직주 근접과 큰 상관이 없습니다. 그나마 문학 예술인들을 Backstage인 파주 출판단지와 엮어 보려던 헤이리 역시 크게 다를 게 없는 젠트리피케이션을 겪습니다… 예술이란 생태계를 온전히 지원하는 데에는 더 섬세한 계획이 필요합니다.

입주자들의 에코시스템을 섬세하게 완성해 낸 맨해튼 플라자는 막강한 시너지를 내며 ‘브로드웨이’란 전 세계급을 뒤흔드는 파급 경제를 만들어 내는데…… 사실 이 기적의 배경엔 “소득연동임대료”가 있었습니다.

맨해튼플라자의 임대료는 과연 어떻게 책정되고 있을까요?
이 얘기는 내일 또 이어가도록 하겠습니다.