오프라인이 #불황 이라지만,
#광교 는 때아닌 #출점경쟁 으로 #상권조정 중입니다.
유통전문가가 바라보는 광교 이야기,
불황에도 늘어가는 점포들의 속내, 함 들여다보자구요~
edited by 하지영
지난번에 이야기 드린 것처럼 앨리웨이 광교가 오픈을 했다는 이야기를 듣고, 잠시 시간을 내서 광교 신도시에 다녀왔습니다.
판교처럼 광교도 새롭게 도시가 들어서고 기존 도시나 상권과는 전혀 다른 분위기가 만들어지는 것을 보면서, 신도시 개발이라는 것이 아무것도 없던 땅, 즉 무에서 유를 창조해내는, 디벨로퍼들의 꿈의 무대라는 것을 느낄 수 있었습니다.
‘앨리웨이’의 개발사는 ‘네오벨류’ 라는 디벨로퍼 기업입니다. 이 회사는 자체 콘텐츠를 확보하기 위해 ‘어반라이프‘ 라는 자회사를 만들어 유명한 빵집인 ‘밀도’ 를 인수하는 등 이번 ‘앨리웨이 광교’ 에 다양한 자체 콘텐츠를 보여주었습니다. (디벨로퍼계의 이마트 같은 느낌입니다.)
기존 ‘밀도’나 ‘니어마이비(북까페)’ 외에 이번에는 ‘아오로’ (컬쳐 그로서란트), ‘식물원’(가드닝 라이프스타일 편집샵), ‘스트롤’(남성 라이프스타일 미디어 편집샵)이라는 세 개의 새로운 매장을 선보였습니다. 이와 함께 포켓상권 내 집객을 활성화(유모차부대)하기 위한, 키즈 콘텐츠도 강화를 많이 한 것 같습니다.
이러한 자체 콘텐츠는 아시다시피 오프라인의 한계로부터 비롯된 전략일 것입니다.
광교는 신도시 상권이기 때문에 현재 상권 내 절대 강자가 없습니다. 아마 내년에 오픈할 ‘갤러리아 광교’가 가장 유력하지만, 기존에 오픈한 ‘아비뉴프랑 광교’가 오픈 초기 공실 등으로 문제가 되었기 때문에 ‘아비뉴프랑 광교’보다 접근성이 떨어지는 ‘앨리웨이 광교’는 이에 대한 만반의 준비를 하고 오픈을 한 것 같습니다.
신분당선 ‘광교중앙역’ 주변에는 ‘아비뉴프랑 광교’ 외에도 다양한 주상복합 형태의 스트리트몰들이 많이 오픈(또는 예정)을 했는데, 전형적인 포켓상권인 광교의 지역적인 한계가 있습니다.
그리고, 여기에 영업면적 2만 2천 평인 초대형 백화점 ‘갤러리아 광교’까지 오픈하게 되면 기존(또는 예정된) 스트리트몰들의 공실률이 높아지는 상황이 될 수밖에 없을 테죠…(2만 2천 평이면, 수도권에서는 현대 판교점, 신세계 강남점 다음 수준입니다.)
그렇다면 오프라인의 상업시설은, 불황임에도 불구하고 왜 계속해서 늘어나는 것일까요?
일단 대규모 유통사업자들의 입장에서 보면, 대형 점포 출점의 한계에 봉착한 상황에서 신도시 개발은 하나의 출점 호재이기도 합니다. 신도시는 무에서 유를 만드는 과정이라고 말씀드렸듯, 주변 상권이 존재하지 않는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 대규모 유통사업자들의 출점이 다른 곳에 비해서 용이합니다.
실제로 신도시가 아닌 곳에 출점하는 경우, 상업용지 확보나 개발심의 등의 인허가 부분에서 시간이 지체되거나 취소되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 롯데몰 상암점 같은 경우에도 벌써 6년째 주변 상권 소상공인들과의 마찰로 진행이 안 되고 있습니다. 이와 비슷한 사례가 전국 곳곳에서 진행 중이기도 합니다.
즉, 이제 점포를 쉽게 낼 수 없는 상황에서 새롭게 형성되는 상권에 진출하기 위해 대규모 유통사업자들도 오프라인의 한계가 드러남에도 불구하고 신규 점포를 출점하고 있습니다.
대신 이렇게 신규 점포가 생기면 갤러리아 수원처럼 효율이 떨어지는, 흔히 말하는 카니발리제이션(Cannibalization, 자기 잠식 효과)이 예상되는 기존 점포는 폐점해야 하는 경우도 생기게 됩니다.
또 하나, 오프라인 유통이 늘어나는 이유는 디벨로퍼들이 상업시설을 확대하고 있기 때문입니다. 최근에는 대형 오피스나 아파트단지에 상업시설을 가져감으로써 차별화하려는 시도를 많이 하고 있습니다. 또한 단순 차별화를 넘어 디벨로퍼들에게는 상업시설이 또 하나의 분양 메리트 및 임대 메리트로 작용하는 상황입니다. 과거 디벨로퍼들이 아파트 단지 내 상가의 분양을 통해 단기간에 수익을 확보하는 방향이었다면, 이제는 임대 및 자산가치의 상승을 통한 지속적인 수익 창출의 수단으로 활용할 수도 있다는 것입니다.
하지만 이 역시 초반에는 좋았지만, 이제는 여러가지 악재로 인해 점점 더 부담으로 작용할 수도 있을 것 같습니다.
결국 오프라인에서 생존하기 위해서는 상권 경쟁자들과의 차별화 뿐 아니라, 온라인과의 경쟁력을 가져가기 위한 콘텐츠의 차별화라는 두 마리 토끼를 다 잡아야 하는 상황입니다.
온라인으로는 접하기 힘든 F&B 맛집 브랜드들과 온라인과 비교해도 저렴한 가격의 패션 브랜드들을 유치하는 전략은 한동안 계속될 것입니다. 하지만 여기에 덧붙여 네오벨류처럼 자체적인 콘텐츠를 가지고 가야 불황에도 늘어나는 오프라인 경쟁에서 도태되지 않을 수 있을 것입니다. 오프라인으로 와야 하는 이유를 끊임없이 만들어야 하는 리테일러들의 고민은 계속될 것입니다.