#추석기념 으로 1년 전 글을 무료로 공개합니다~
지난해 미국의 부동산 공룡 #사이먼은 #ABG 랑 망한 브랜드를 겁나 사들였어요.
그리고 올해 ABG는 전문가들의 팡파르 속에 #IPO 를 앞두고 있죠.
둘이 무슨 짓 하게요? ㅋㅋㅋㅋ
edited by 하지영
*2020년 7월에 작성된 글입니다.
안냐세요~ 상쾌한 아침입니다! 저희 집은 주말 새 살짝 해피해졌어요. 남편이 서핑하다 다친 인대가.. 1달이 다 되도록 낫질 않아 고민이었는데요. 와~ 짱 대단한 한의사를 만났지 뭐예요. ‘서핑하셨죠?’, ‘서핑한 뒤 장시간 운전하셨죠?’ 함서 쪽집게 질문을 던지더니.. 크아아악 꾸에에엑 하는 공포의 추나 치료를 받은 뒤.. 남편이 드디어 호조를 보이기 시작했어여! ㅋㅋㅋㅋ 담주부턴 이제 좀 놀러다녔으면요.
오늘은 어느 부동산 거물 이야기랍니다.
요즘 여러 글로벌 패션 브랜드들 파산 소식이 여기저기서 들리쥬?
J. Crew, GNC, Brooks Brothers, JC Penny 등등 여러 쟁쟁한 브랜드들이 전부 매물로 나와 있는 상황이에요. 패션 브랜드, 유통 브랜드, 건강 브랜드 등 종류도 다양하게요.
한국도 암암리에 패션 쪽에선 많은 브랜드들이 매물로 나와 있답니다. 코로나 이후에 더는 브랜드를 운영할 의지를 잃어버린 기업들이 하나둘이 아니라서요.
문제는…팔겠다는 사람은 많은데.. 사겠다는 사람이 있을까 하는 거요.
여러분이 지금 돈 되게 많은 부자라고 쳐요. 그럼 이 돈으로 테슬라나 FAANG 주식을 사실래요, 아님 망한 브랜드를 매입해서 되살려 보실래요? ㅋㅋㅋㅋ 왠즤… 우리 생각엔 주식이나 부동산 투자가 나을 것 같지 않나요?
그러나 그건 우리처럼 없는 사람들 얘긴지도 모르겠어요. 돈 많고 땅 많은 애들은 이름빨 있는 브랜드들 사겠다고 혈안이에요. 그 중에 제일 돋보이는 주인공은 바로 돈도 젤 많고 땅도 젤 많은 업계의 거물 Simon Property Group이에요.
“헉… 걔가 거물이에요?”
거물 중의 거물이죠. 얼만큼 거물이냐면 얘는 코딱지가 바위만 하달까요? ㅋㅋㅋㅋ 추가 설명 드리면, 사이먼은 미국에서 가장 큰 쇼핑몰 운영 기업이자, 미국에서 가장 큰 리츠 기업이에요.
매출은 5조 7천억 불! ㅋㅋㅋ 한화로 6천조 원 정도요.. 이게 0이 몇 개인지 가난한 나는 알 수가 없어라…ㅠㅠㅠ
얘가 지금 딜을 머머 치구 있게요?
- Brooks Brothers : 개유명한 남성복 브랜드죠. 이건 사이먼이 Forever21과 같은 방식으로 거의 매입할 듯요.
- JC PENNY : 한때 겁나 잘나가던 미국 대중 백화점 브랜드예요. 얘도 거의 사이먼 컨소시엄이 사들일 듯요.
- Taubman : 한때 사이먼처럼 유명한 부동산 회사이자 Taubman 쇼핑센터란 브랜드를 운영하는 기업이었지만 요번에 사이먼이 먹어버림요.
- Lucky Brand : 유명한 데님 브랜드였어요. 얘도 사이먼 컨소시엄이 사려고 줄 섬요.
- Ann Tayler : 개유명한 여성복이죠. 이것도 사이먼 컨소시엄이 침 묻히는 중요.
네.. 사이먼은요. 거의 매물이 나오는 족족 침 발라가며 사들이고 있어요. 과연 그 이유는 무엇일까요?
사이먼은 얼마 전 Forever21도 사들였죠? 왜 사들였는지에 대해서는 따로 상세히 설명한 바 있어요. 사이먼은 임대를 놓아야 하는 건물주고.. Forever21은 막대한 임대료를 내는 Mass Merchant1‘앵커 테넌트’와 ‘매스 머천트’의 차이 기억 나시쥬?예요.
얘가 망하면.. 얘가 내던 임대료도 날라가지만.. ‘Forever21 정도가 입점했으니 나도 입점해도 되겠네’란 생각으로 어부지리로 들어온 애들이 또 사이먼 상대로 소송을 할 수 있다는 미국의 독특한 부동산 생태.. 심지어 그 지경이 되면 은행에서 마진콜이 들어와 사이먼도 재계에서 순삭당할 수 있단 거..
지난 번 Forever21의 매입에 관해선 ‘쇼핑몰 주인’의 입장에 초점을 두어 설명했었는데요. 오늘은 ‘투자자’ 입장에서 과연 사이먼의 생각이 무엇인지 알아볼게요.
어쩌다 하나 산 것도 아니고.. 저렇게 여러 개 닥치는 대로 사들이고 있다는 건.. 울며 겨자먹기로 사는 게 아니란 소리, 즉, 사이먼이 이걸 ‘돈 되는’ 사업으로 보고 있다는 거쥬..?
대체 망한 브랜드가 어떻게 돈이 될 수 있는 걸까요? 오늘 그 얘기를 좀 해보자구요.
사이먼, ‘투자’ 하면 나라니까
먼저 사이먼은 부동산 기업이기도 하지만, 정말 투자의 귀재이기도 해요.
전에 부동산 거물들이 모여 만든 벤처 캐피탈 펀드 Fifthwall 소개한 적 있쥬? 얘는 여러 부동산 기업들 돈을 모아가지고는요. 디지털 시대에 맞게 부동산 기업을 스마트하게 운영할 수 있도록 도와주는 프롭테크 스타트업들에게 투자를 하는 애였어요. 이 뒷배를 봐주고 있는 애들은 Macerich 정도의 부동산 기업들 다수구요.
근데.. 사이먼은 나홀로 엄청 부자잖아요…? ㅋㅋㅋㅋ 그래서 다른 애랑 같이 댕길 필요 없이.. 혼자 막 투자하고 댕깁니다. 일전에 소개했던 사이먼의 12벤처 그림을 다시 한번 볼까유? 지금 포트폴리오를 다시 보면… 우어어.. 빵빵한 거.. 란 생각이 드실 듯요.
좌, 위 리스트에 제가 소개한 애만 해도 머머가 있나요..?
Fifthwall도 투자한 바 있는 Apear here, 스타트업들 중에 나홀로 비싼 물 팔아 돈 벌고 있는 CPG 음료회사 Dirty Lemon, 또 구독 스타트업 중 나홀로 돈 벌고 있는 FabFitFun, 그리고 바로 얼마 전, 요즘 잘나가는 디지털 백화점으로 소개한 Verishop.
얘네들이 요 몇 년 새 훅 잘나가고 있는 애들이거든요. 사이먼이 미리 종잣돈을 아아주 잘 심었단 뜻이에요.
근데 사실.. 이런 스타트업들은 이제 응애애~ 하고 태어난 애라서 투자만 해주면 끝인데요. 망한 대형 브랜드들을 샀다는 건.. 이건 다 큰 어른이 다친 걸 내가 내 수술실에 들여왔단 거거든요. 돈 있다고 살릴 수 있는 게 아니고.. 수술 잘하는 외과의사가 있어야 살릴 수 있는 상황이란 거예요.
대체 부동산과 리츠를 주로 다루는 사이먼이 브랜드들을 무슨 재주로 살릴 수 있죠? 브랜드 사업을 하려면.. 돈만 있다고 되는 게 아니라, 일단 제조나 유통 물류에 대한 해박한 경험과 지혜가 필요한 거 아닌가요? 사이먼은 이게 제로잖아요.
‘관리’로 브랜드를 살리는 비결
제조를 모르는 이가 브랜드를 살릴 수 있는지는 오랫동안 M&A계의 빅퀘스쳔이었어요.
그동안 망해가는 브랜드를 주로 매입했던 친구들은 ‘사모펀드’들이었어요. 얘네가 브랜드 매입을 시도할 때.. 당근 주변에선 ‘늬들이 뭘 안다고 브랜드를 사니?’란 시각이 늘 있었고, 반대로 이들은 늘 ‘우리는 우리만의 전문지식으로 브랜드를 살린다’라 주장해왔죠.
누구 말이 맞을까나..?
그게 참 묘한데요… 자신들의 주장과 달리, 돈도 없는 애들이 빚 땡겨 매입해서 회사 망친 경우가 J.Crew하고 니만마커스구요. 다 이런 건 아니어서, 또 의외로 성공한 기업도 있어요. Canada Goose나 Dr Martin 같은 경우는 사모펀드가 매입한 뒤 국제적 브랜드로 거듭나 벌떡 살아났으니까요.
즉.. 현재까지의 통계는 복불복(福不福) 뒤웅박 팔자…ㅋㅋㅋ 즉, 운이 좌우할 뿐이랍니다. 사모펀드 매입 후 브랜드의 앞날이 어찌 될지는 며느리도 몰라요! 하핫
그러니 사이먼의 입장은.. 대체 무슨 생각인지 궁금할 밖에요.
하나둘도 아니고 저렇게 많이 매입한다는 건 이제 ‘브랜드 재생’이 이 기업 사업 포트폴리오의 하나로 들어왔단 뜻이에요. ‘뭐, 설마 우리 같은 대기업이 저거 하나 못 살리겠냐’는 낭만적 낙관주의에 취한 호기어린 베팅일까유?
ㅋㅋㅋ 에이~ 설마아~ ㅋㅋㅋ
이들은 운에 좌우되는 브랜드 재생 사업을, 운에 좌우되지 않도록 체계적인 관리 시스템으로 전환하고 있어요. 그리고 이들의 방식은 현재까지는 잘 통하고 있답니다.
사이먼이 브랜드를 재생시키는 법, 함 자세히 알아볼까유?
정정합니다, 매각 오보설
먼저 제가 쓴 글 중 정정할 부분이 있네요. 전에 포에버 매각과 관련해서, 제가 매각 오보설이 돌고 있다며 이런 글을 남긴 적이 있었답니다.
당시 포에버21을 매입한 컨소시엄이 ‘사이먼 + 브룩필드(미국 1위 부동산 기업) + 어센틱(브랜드 라이센싱 전문 기업)’이라고 난 기사에 대해서 어센틱(Authentic Brand Group)은 그 컨소시엄 소속이 아니라고 말씀 드린 바 있거든요.
왜냐면 어센틱은 일전에 소개한 대로, SAKS랑 컨소시엄을 꾸려 바니스 백화점을 매입하던 기업으로, M&A의 입장이 사이먼이나 브룩필드와는 상반된 입장이었어서요.
사이먼이나 브룩필드 같은 부동산 기업들은 주로 브랜드를 재활시켜 임대료 잘 내는 착한 애로 만드는 데 목표가 있다면… 어센틱은.. 브랜드 사업은 털어버리고 이름만 사서 라이센싱 하는 데 주로 관심을 보여왔어요.
하핫.. 근데요. 사이먼은 어센틱의 바로 그러한 재주가 필요했어요. 제가 틀렸습니다. 포에버 21을 매입한 컨소시엄은 ‘사이먼 + 브룩필드 + 어센틱’이 맞아요. 죄송요.
Authentic의 스킬이 필요해
어센틱이 망한 브랜드를 부활시키면서 독보적인 역량을 발휘하는 분야는요.
- 첫째. ‘생산과 유통은 남이 하고, 난 관리만’ 하도록 비즈니스를 짜맞추는 능력이랑,
- 둘째, 망한 브랜드의 가치를 도리어 UP하면서 빠르게 브랜드를 되살리는 재주가 있다는 거랍니다.
돌이켜보면 한국의 오렌지팩토리 같은 경우는… 망한 브랜드를 사서 쪼끔 남은 브랜드 가치를 털어먹고 끝나는 사업을 했어요.
이제 막 망해서.. 소비자 중 누군가는 그 브랜드가 망했는지도 모르는.. 어디선가 들어본 듯해서 유명한 것만 같은 브랜드를 싸게 사다가는.. 내가 더 싼 물건을 신나게 생산해서.. 그 망한 브랜드 라벨을 붙여 팔릴 때까지 파는 방식요. 하핫.
그런데 어센틱은요. 브랜드를 사서 다 털고 이름만 남긴 다음, 자기는 브랜드를 관리만 하고, 생산은 그거만 잘하는 다른 친구를 골라 사랑의 짝대기를 해요.
예를 들어 이 친구들이 파산한 Nine West를 사들여 사업을 어케 풀고 있냐면요. 여전히 Nine West의 브랜드 주인은 어센틱이지만, 실제 Nine West의 제품은 Kohl’s 백화점이 생산한답니다.
Kohl’s가 이 상표를 가져다가 의류와 잡화를 생산해 Nine West 라벨을 붙여 자기네 백화점에서 PB처럼 팔고 있는 거죠. 어센틱은 여기서 멈추지 않고, Kohl’s가 생산한 Nine West가 다른 유통에서도 판매되도록 다리를 놔요.
한국에 들어오는 Nine West도 Kohl’s가 생산한 거랍니다. 이렇게 Nine West가 잘팔리면, Kohl’s 좋고, 어센틱 좋은 거니까요. 이해 되셨나요?
사실 대부분의 리테일러들은 뛰어난 제조업자들이에요. 한국만 빼구요. ㅋㅋㅋㅋ 한국은 백화점들이 PB 못하겠다고 걷어차고 있기도 한데요. 에고.. 진정한 리테일러는 생산빨이 장난 아니랍니다. 원래 그래야만 하구요. 아니..리테일러가 PB를 포기하면.. 마진은 어서 번대유..?
어센틱은 리테일러들이 제조 생산망을 동시에 가지고 있으면서, PB 말고도 늘 좋은 브랜드를 유치해야 하는 숙명에 있는 존재임을 알아봐요. 그래서 PB지만, Kohl’s 라벨이 붙지 않은, 다른 멋진 브랜드 라벨이 붙은 제품들이 필요한 이들에게 바로 그 브랜드 라벨을 대주는 사업을 하고 있는 셈이에요.
참 사업 잘 짰쥬..?
근데 이런 사업은 브랜드 가치가 똥값 되면 안 통해요. 브랜드 자체가 먹어주는 브랜드로 남아있느냐가 관건인 사업이거든요.
그러다 보니 어센틱에게 당근 브랜드 가치를 올리는 재주가 있을 밖에요. 섬세한 캠페인과 광고, 이벤트를 계속 벌이며 브랜드 밸류를 UP하는 데 도가 튼 나머지…지금은 남의 브랜드도 관리하는 별도의 브랜드 마케팅 회사를 따로 갖고 있을 정도랍니다.
이런 사업 구조로 50개의 브랜드를 굴리고 있는 어센틱의 네트워크는 어마무지해요. 어센틱은 Herver Leger, Nine West, Juicy Couture 등 먹어주는 브랜드들을 아래와 같은 글로벌 시장에 뿌리고 있어요.
이 글로벌 네트워크는 어센틱에게 또 다른 사업의 기회를 열어주곤 하는데요. 요즘 미국에서 대마초가 유행이라고 말씀 드렸쥬? 캐나다의 유명한 대마 생산 회사 Tilray는 지난해 초 어센틱과 흥미로운 계약을 했어요.
“너 네트워크 빵빵하지? 생산은 내가 해줄 테니.. 네가 우리 대마에 브랜드 붙여서 브랜드 대마가 되면 어떨까? 예를 들면 네 상표 중에 Nine West를 Kohl’s가 하고 있잖아. 우리 예쁜 ‘Nine West 대마 담배’를 만들어 콜스 백화점 매장 한켠에 놓아보면 어떨까? 내가 물건 다 대고 최대 49%만 먹을게”
ㅋㅋㅋ 잼나쥬? 어센틱은 정말이지 생산이란 골치 아픈 문제를 벗어나 독특한 BM을 짜는 기업이에요. 좌, 이런 어센틱이 사이먼에게 왜 필요했는지 지금 이해가 되신 분, 손..? 하핫.
사이먼도.. 브랜드를 소유는 할 수 있어도 생산할 수 있는 기업은 아니잖아요. 가진 건 돈뿐이라 브랜드를 닥치는 대로 살 수는 있지만.. 그것들을 다 어떻게 일일이 운영한대유..? 단추 재고 몇 개 남은 거 체크하고.. 원단 발주하고.. 세일 치고 남은 재고 아울렛으로 빼고 하는 건.. 사이먼이 할 수 있는 일이 아닌 거죠.
사이먼은 브랜드의 소유 관리와 생산이 분리되어 있는 어센틱의 시스템에 큰 매력을 느낀 듯해요.
어센틱의 방식은 여기에 하나 더, 아주 빠르게 브랜드를 되살리는 장점이 있어요. 대부분 어떤 회사가 망했다는 건 조직의 문제예요. 브랜드 이름은 죄가 없죠. 브랜드 조직을 다 털고 이름만 가져오면 문제는 일시에 해결되쥬? 여기에 빠른 부활이 되려면 또 빵빵한 제조 유통이 얼렁 붙어야 하는데, 위에서 보시다시피 어센틱은 글로벌 제조 유통사를 자기 네트워크로 꿰고 있는 기업이에요.
좌, 그럼 사이먼 입장에선 어센틱을 통하면, 브랜드 문제는 일시에 털고 브랜드는 얼렁 부활해서 나한테 월세 내는 착한 애로 금방 돌아올 수 있겠쥬?
Aero OpCo와 SPARC란 공동 자회사
사이먼은 사이먼이 쩐주 역할을 하고 어센틱이 브랜드 관리를 하는 조건이라면, 브랜드를 인수해서 살려내고 그래서 내게 월세도 잘 내면서 투자한 보람도 있는 애로 키우는 데 충분할 거라 생각했어요.
그래서 한번 연습 삼아 코워크를 해봅니다. 2016년 Aeropostale이란 거대 브랜드가 망할 때, 둘이 브룩필드를 끼고 한번 그런 식으로 M&A 해본 거예요.
그리고 Aero OpCo란 운영 자회사를 따로 만들어 자신들의 공동 브랜드를 살려내도록 해봤죠. ‘어센틱.. 네가 알아서 살려내.. 글고 내 브랜드이기도 하니깐..유통은 일단 내 몰에 입점해서 월세 내는 걸로 하자.. 응..?’
좌, 그랬더니 3년 만에 결과가요.. 하핫.. 2억 6천만에 인수한 회사가.. 3억 5천만 밸류로 껑충 뛰더란 사실! 허헛… 월세만 잘 내도 기특한 녀석이.. 한화로 1천억이나 되는 선물까지 들고 돌아온 거죠.
이 방식에 확신을 가진 사이먼은 어센틱과 함께 아예 SPARC LLC라는 투자회사를 따로 차렸어요. 이번에 Brooks Brothers 입찰 또한 이 Sparc LLS란 회사와 브룩필드가 컨소시엄을 이루는 형태로 참여한 거예요.
소유권은 나눌수록 돈이 됩니다
여기서 또 하나 눈여겨보아야 할 점은 아쉬울 게 없는 사이먼이 간혹 부동산 2위 기업 브룩필드를 입찰에 끼고 들어간다는 거예요. Aeropostale과 Forever21, 그리고 이번에 Brooks Brothers 입찰에도 라이벌 브룩필드를 끼고 들어간답니다.
왤까나..? 여러분은 그 이유가 뭐라고 생각하세요?
사이먼의 주 사업 분야인 부동산과 리츠의 시각에서 보자면, 이건 당연해요. 리츠 자체가 부동산의 소유와 경영을 분리하는 것이쥬? 내 땅 내가 다 가지고 있으면 나 혼자 다 벌고 좋을 것 같지만 기업의 규모가 커지면 수익보다 더 중요한 게 리스크 관리거든요.
안정적인 부동산 경영을 하려면 부동산의 첫 번째 리스크인 유동성 제로를 헷지해야 해요. 그래서 부동산 소유주를 나누는 게 리츠죠.
사이먼이 브룩필드를 끼고 들어가는 이유 역시.. 사이먼이 인수한 브랜드에 대한 소유를 셰어하면서 동시에 리스크도 셰어하고 싶어서예요.
부동산 기업이 자산인 부동산을 리츠화 하게 되면.. 부동산 기업에게 그 땅은 ‘내 꺼 아닌 내 꺼 같은 너’가 된답니다. 직접 경영은 안 하지만 죽게 내버려둘 수 없는 애가 되는 거죠. 이건 리츠에 투자한 사람들도 마찬가지예요. 거기 내 지분이 있으니까 일단 잘되도록 할 밖에요.
어떤 리스크를 공유하냐구요? 너무나 많죠. 예를 들면 지금처럼 코로나로 리테일 브랜드들이 월세도 못 내게 된 상황에서 Forever21이나 Aeropostale이 월세를 못 내게 되었을 때를 생각해보자구요.
사이먼의 경우 Gap은 고소했어요. 월세 안 낸다고…ㅋㅋㅋㅋ 근데 위의 두 브랜드는 내 브랜드니까 많이 봐주겠쥬…? 근데 나는 봐줬지만 쇼핑몰 2위 기업인 브룩필드는 안 봐주고 내 브랜드에 ‘월세 내시오~’하고 소송을 건다고 생각해보자구요. 그거 소송 지면.. 그 월세 다 내가 내야 하는 거예요.
일이 그렇게 되느니, 브룩필드가 브랜드 지분을 가지고 있는게 낫다는 게 리츠적 사고예요. 리츠의 시각으로 보자면, 소유권을 나눌수록 돈이 된답니다. 어떤 돈이냐면 ‘안정적인 돈’요.
휴가 기간에 제가 ‘깨인 자여 협력하라!’란 글을 쓴 적 있었는데요. 요즘은 혼자 다 한다는게 참 애자일하지도 않고 리스크는 크면서 퍼포먼스도 안 나는 구조가 되고 있어요. 뭔 소리냐면 나 혼자 다 먹기는커녕 나 혼자 독박 쓰기 쉽달까요?
모든 분야를 다 내가 배워서 하느니.. 각 분야 프로가 모여 빠르고 찐하게 조립식으로 일하는 게 낫답니다. 이러면 뭔가 수익이 작은 것 같아두요. 따지고 보면 나혼자 1개 사업 판다고 끙끙거리는 것보다 저런 단타를 10개 치는 게 차라리 더 빠르고 많고 확실한 수익을 가져다 준다니까요.
못 믿겠다구요..? 허허허.. 그런 분들은..아님 마시구요.. 뭐.. 제가 이거밖에 먼말을 하겠어요…ㅋㅋㅋㅋ 하지만 믿기시는 분들이라면 꼭 협력하십셔! 오케바뤼?
잼나쥬? ㅋㅋㅋ 낼 봬유~~
